Bij de verkoop van een woning wordt in het algemeen een makelaar ingeschakeld. Een groot deel van de makelaars is aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM). De NVM stelt haar leden verplicht om op een bepaalde manier te werken. Daarmee wordt een bepaalde kwaliteit nagestreefd. Een van de verplichte instructies, is de meetinstructie om de oppervlakte van een woning te bepalen. Meten is weten dus. Handelt een makelaar onrechtmatig ten opzichte van een aspirant-koper wanneer deze instructie niet goed wordt uitgevoerd? Is er sprake van aansprakelijkheid van de makelaar?
Onrechtmatig handelen en aansprakelijkheid makelaar
Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper wanneer de makelaar niet de zorgvuldigheid in acht neemt die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Hiervan kan sprake zijn wanneer de makelaar voorafgaand aan de koop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de woning waarvan hij moet begrijpen dat die voor de koper belangrijk zijn. Voor een koper is over het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte van belang.
Meetinstructie
Omdat de woonoppervlakte een belangrijke eigenschap is in het aankoopproces, heeft de NVM een bepaalde meetinstructie verplicht gesteld. Hiermee wordt beoogd dat kopers erop kunnen vertrouwen dat het woonoppervlak dat bij verkoop vermeld wordt, de netto (gebruiks)oppervlakte betreft. Deze meetinstructie beschermt dus de belangen van de aspirant-kopers.
Gerechtvaardigd vertrouwen
Aspirant-kopers moeten dus gerechtvaardigd kunnen vertrouwen op het woonoppervlak dat in de verkoopinformatie door de makelaar is aangegeven. Alleen als duidelijk is aangeven dat er niet volgens de meetinstructie is gemeten, zou dat anders kunnen zijn. Wanneer achteraf blijkt dat de meetinstructie niet is toegepast en een hoger gebruiksoppervlak is vermeld dan daadwerkelijk het geval is, heeft de makelaar onrechtmatig jegens de koper gehandeld. Hij verkoopt dan een woning met feitelijk een kleiner gebruiksoppervlak. Er is dan sprake van aansprakelijkheid van de makelaar.
“Geen rechten ontlenen”
In een verkoopbrochure wordt vaak een bepaling opgenomen waarin is bepaald dat aan de brochure geen rechten kunnen worden ontleend. Dit is een exoneratieclausule. Wat is de waarde van zo’n clausule? Kan een makelaar zich daarmee verweren? Nee is het antwoord. Een standaardmededeling dat geen rechten kunnen worden ontleend aan de informatie in de brochure, is onvoldoende. De meetinstructie is door de NVM verplicht gesteld. Dit betekent dat aspirant-kopers die geïnteresseerd zijn in een woning die te koop wordt aangeboden door een NVM-makelaar, er op mogen vertrouwen dat de oppervlakte juist is berekend.
Schade
Wanneer is vastgesteld dat een koper een woning met minder woonoppervlakte heeft gekocht, dan hem vooraf door de NVM-makelaar was voorgesteld, komt vervolgens de vraag van de schade aan de orde. Is dit het verschil tussen de koopprijs die de koper heeft betaald en de verkoopprijs wanneer de koper weer verkoopt? Nee, dat is niet zonder meer het geval.
Mogelijke relevante omstandigheden
Het argument dat een koper niet de koopprijs had voldaan, als hij had geweten dat het woonoppervlak kleiner was, wil niet zeggen dat andere kopers ook niet die prijs hadden willen betalen. Daarnaast is het de vraag of de koper in de onderhandelingen met de verkoper had weten te bereiken dat hij de woning voor een (evenredig) lager bedrag had kunnen kopen. Ook is de marktwaarde van belang. Indien de door koper betaalde prijs, ondanks de onjuiste vermelding van de oppervlakte, marktconform is, dan heeft hij geen schade geleden. Een andere omstandigheid die een rol speelt, is de vraag hoe groot de afwijking verhoudingsgewijs is.
Schatting
De hoogte van de schade is dan ook lastig te bepalen. Die zal veelal moeten worden geschat. De rechter heeft in een recente zaak waarin deze vraag aan de orde was, een schadevergoeding toegekend van € 10.000,–. Het verschil in koopprijs die de koper betaalde en het bedrag waarvoor hij de woning vier jaar later verkocht was echter € 41.000,–. Het ging in die zaak om een afwijking van ruim 10 %. (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2018:1176).
Conclusie
Bij een woning die door een NVM-makelaar wordt aangeboden geldt dus inderdaad: meten is weten. Wanneer achteraf het oppervlakte onjuist blijkt te zijn, is het vervolgens wel de vraag of een schadevergoeding wordt toegekend en hoe hoog die dan zal zijn.
