In een koop-/ aannemingsovereenkomst staat vaak een bepaling waarin de aannemer zich verplicht om het werk (nieuwbouwwoning) binnen een bepaalde periode te voltooien. Lukt het niet om het werk te voltooien binnen de afgesproken periode, dan lijdt een opdrachtgever schade. Die schade wegens overschrijding van bouwtijd kan via een boetebeding verhaald worden op de aannemer.
Boetebepaling in koop-/aannemingsovereenkomst
In eerdere blogs schreef ik al over de functie van een boetebeding en de beperkte mogelijkheden van matiging daarvan. Een boete is een gefixeerde schadevergoeding. In deze blog bespreek ik een specifieke boetebepaling, namelijk de boetebepaling in een (standaard) koop-/aannemingsovereenkomst. In de koop-/aanneemovereenkomst verplicht de aannemer zich dan om de woning binnen een bepaald aantal werkbare dagen gereed te hebben. Wanneer er sprake is van overschrijding van bouwtijd, geldt er een boetebeding. Daarin wordt de hoogte van de boete vastgesteld op een bepaald promille van de koop-/aanneemsom per kalenderdag aan overschrijding van bouwtijd.
Werkbare dagen
In de praktijk bestaat er geregeld discussie over het begrip werkbare dagen. Werkbare dagen zijn dagen waarop normaal gesproken wordt gewerkt. Daaronder vallen dus niet algemeen erkende rust- en feestdagen, vakantiedagen en adv-dagen. In een koop-/aannemingsovereenkomst of daarbij behorende toelichting wordt vaak verduidelijkt wat onder werkbare dagen moet worden verstaan. Er zijn gemiddeld 180 werkbare dagen in een jaar.
Onwerkbare dag
Als er sprake is van een onwerkbare dag, wordt de bouwtijd verlengd. In de desbetreffende koop-/aannemingsovereenkomst moet worden gekeken of er rekening moet worden gehouden met hele of met halve onwerkbare dagen. Er is sprake van een hele onwerkbare dag indien door omstandigheden buiten aansprakelijkheid van de aannemer, gedurende tenminste 5 uren, door tenminste het grootste deel van de werknemers of machines niet kan worden gewerkt. Bij een halve onwerkbare dag moet er tenminste 2 uur niet gewerkt kunnen worden.
Factoren
Bij het bepalen of er sprake is van een onwerkbare dag, spelen verschillende factoren een rol. Op de eerste plaats is dit het weer: bij wind, regen, vorst of lage gevoelstemperatuur kan er niet gewerkt worden. Dit wordt vaak beoordeeld aan de hand van rapporten van een weerstation, maar dit kan bijvoorbeeld ook beoordeeld worden aan de hand van een werkboek of heilogboek. Daarbij is ook de stand van de bouw van belang. Wanneer de woning wind- en waterdicht is, kan er in beginsel binnen doorgewerkt worden. Soms is er ook sprake van een nawerkeffect. Na een hele natte periode kan de grond zo nat zijn, dat er niet met zware machines gewerkt kan worden.
Bewijs overschrijding van bouwtijd
Het is aan de opdrachtgever om aan te tonen dat er sprake is van overschrijding van bouwtijd. Dit kan door het aantal verstreken werkdagen aan te geven. Het is dan aan de aannemer om te bewijzen dat er sprake was van onwerkbare dagen, waarmee de bouwtijd moet worden verlengd. Als de aannemer in dit bewijs slaagt, is er geen of minder sprake van overschrijding van bouwtijd zodat een lagere boete verschuldigd is.
Matiging
De aannemer kan een beroep op matiging doen. Zoals ik in mijn eerdere blogs ook al heb aangegeven, wordt een beroep op matiging niet snel gehonoreerd. Matiging van een boete wordt terughoudend toegepast door de civiele rechter en de Raad van Arbitrage. Het is immers vaak de aannemer zelf die in de koop-/aannemingsovereenkomst zelf de bouwtijd heeft opgenomen en zich zelf heeft verbonden aan de boeteclausule. Slechts in uitzonderingsgevallen wordt een beroep op matiging gehonoreerd. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn wanneer de opdrachtgever het allemaal op zijn beloop laat, waardoor de boete oploopt.
Beroep op overmacht
Een aannemer zou nog een beroep op overmacht kunnen doen, waardoor hij van mening is dat er sprake is van een minder lange overschrijding van bouwtijd. Bij overmacht is een aannemer wel te laat met opleveren, maar stelt hij dat dit komt door omstandigheden die niet te wijten zijn aan zijn schuld en ook niet krachtens de wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komen. Op de aannemer rust het bewijs van overmacht en dit is niet eenvoudig. Zo zal het gebrek aan voldoende personeel over het algemeen in de risicosfeer van de aannemer liggen en behoren tot zijn ondernemersrisico. Dit levert dan geen geslaagd beroep op overmacht op.
Raad van Arbitrage
Aannemers zijn niet altijd meteen bereid om de contractueel overeengekomen boete te voldoen. Indien op een koop-/aannemingsovereenkomst het Woningborg Geschillenreglement van toepassing is verklaard, geeft dit een betrekkelijk toegankelijke procedure om het geschil hierover aan de Raad van Arbitrage voor de bouw voor te leggen. De vordering van de opdrachtgever met betrekking tot de door de aannemer verschuldigde boete, kan bij de Raad van Arbitrage worden ingediend.
Dit is een procedure met relatief beperkte kosten bij een instantie die bekend is met bouwgeschillen. Bij het aanhangig maken van een geschil moeten aanvraagkosten betaald worden. Per 1 januari 2019 bedragen die € 370,–. Voor een consument zijn dit in de regel ook de enige kosten voor de gehele procedure (naast de eigen kosten voor juridische rechtsbijstand). Bij de Raad van Arbitrage kunnen consumenten zelf procederen en is het niet verplicht om met een advocaat te procederen. Toch is het wel verstandig om (vooraf) advies in te winnen bij een advocaat. Ik help u graag.
