Bouwen naar eisen van goed en deugdelijk werk

 in Bouwrecht, Onroerend goedrecht

Aan welke eisen moet een door een aannemer uit te voeren opdracht voldoen? Welke kwaliteitseisen mag een opdrachtgever stellen? En welke eisen gaan te ver? Op die vragen geef ik hierna antwoord.

Aannemingsovereenkomst

Een aannemer sluit een aannemingsovereenkomst. Dit is een overeenkomst waarbij de aannemer zich verbindt om een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen. In een eerdere blog schreef ik ook hierover.

Aannemingsovereenkomst en garantieregeling

Veel nieuwbouwwoningen worden gebouwd met toepassing van een garantieregeling. Dat worden garantiewoningen genoemd. Een veel voorkomende garantieregeling is de Woningborgregeling. Wanneer de Woningborg Garantie- en waarborgregeling van toepassing is, geeft dit specifieke garantieregels. Ook is er dan de mogelijkheid voor opdrachtgevers om geschillen met de aannemer op een redelijk eenvoudige en goedkope manier voor te leggen aan de Raad van Arbitrage. In een eerdere blog gaf ik ook uitleg over het nut van een garantieregeling bij een nieuwbouwwoning.

Eisen van goed en deugdelijk werk

Op grond van een aannemingsovereenkomst verplicht de aannemer zich om een woning te bouwen naar de eisen van goed en deugdelijk werk. Zij moet daarbij de voorschriften van de overheid en nutsbedrijven in acht nemen. De woning moet gebouwd worden in overeenstemming met de technische omschrijving en tekeningen. De garantieregeling geeft nog nadere garanties. Zo staat daarin dan bijvoorbeeld dat de woning moet voldoen aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit.

Invulling van eisen van goed en deugdelijk werk

Over de invulling van de vraag wanneer er sprake is van goed en deugdelijk werk, wordt veelvuldig gediscussieerd. Dit is immers een redelijk open norm. Die moet worden ingevuld door de feitelijke omstandigheden van het geval. Daarbij speelt ook de redelijkheid een rol. Op basis daarvan moet dan worden vastgesteld of er sprake is van een gebrek. Als dat zo is, heeft de aannemer een herstelverplichting.

Raad van Arbitrage

De Raad van Arbitrage moest oordelen of een hoogteverschil in een vensterbank een gebrek opleverde. Was er sprake van goed en deugdelijk werk? De opdrachtgever stelde dat er een hoogteverschil in de vensterbank was van 1,5 centimeter. Dit kwam aan het licht toen de opdrachtgever een rolgordijn ophing en er een (scheve) naad zichtbaar werd tussen het rolgordijn en de vensterbank.

De arbiter heeft tijdens de arbitrageprocedure de woning zelf bezichtigd. Hij heeft met een waterpas geconstateerd dat de vensterbank niet waterpas was geplaatst. Er was echter sprake van een hoogteverschil van slechts 4 mm. De arbiter achtte deze afwijking wel erg minimaal. Er was dan ook in redelijkheid geen sprake van een gebrek. De afwijking deed ook geen afbreuk aan de functionaliteit van de vensterbank.

De vordering van de opdrachtgever werd dan ook afgewezen. De aannemer hoefde geen herstelwerkzaamheden uit te voeren.

Proceskosten

De Woningborg Garantie- en waarborgregeling geeft voor opdrachtgevers een goedkope arbitrageregeling bij de Raad van Arbitrage. Er moeten aanvraagkosten worden voldaan van (thans) € 380,-. Die blijf je als opdrachtgever alleen verschuldigd wanneer je voor meer dan 75% in het ongelijk wordt gesteld. Anders krijgt de opdrachtgever deze kosten terug van de Raad van Arbitrage. De daadwerkelijke kosten van de arbitrage zijn veel hoger. In de procedure die ik hiervoor heb beschreven, waren die kosten ruim € 4.500,–. De opdrachtgever hoeft die niet te voldoen. Die bleef enkel de aanvraagkosten verschuldigd. Wanneer de aannemer grotendeels in het ongelijk was gesteld, had hij die kosten wel geheel of gedeeltelijk aan de Raad van Arbitrage moeten vergoeden.

Geschiloplossing

Procederen bij de Raad van Arbitrage geeft dus met name voor aannemers wel een risico op hoge proceskosten. Het verdient dan ook vaak de voorkeur om te kijken of in onderling overleg tot een oplossing kan worden gekomen. Daaraan zitten uiteraard wel grenzen. In het hiervoor genoemde geval was dat een onredelijke eis over een miniem verschil in een vensterbank.

Contact

Mocht u hulp nodig hebben bij het beoordelen van de vraag of er sprake is van goed en deugdelijk werk door een aannemer, dan kunt u contact opnemen met Advocaten van Waerde via telefoon 033 820 03 88 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.

Recommended Posts