Gluren bij de buren. Mag dat? Het burenrecht geeft regels over de afstand van ramen en balkons tussen naburige erven. Er mogen in beginsel geen ramen en balkons binnen twee meter van de erfgrens worden geplaatst. Buren zitten niet te wachten op ongewenst uitzicht vanuit ramen en balkons van andere buren. Toch zijn er wel wat uitzonderingen. In deze blog geef ik daarover uitleg.
burenrecht: ongewenst uitzicht
Vensters en balkons bij erfgrens
De wet bepaalt dat vensters en balkons niet binnen twee meter van de erfgrens mogen worden geplaatst. Dit is anders wanneer de buren daarvoor toestemming hebben gegeven. Ramen en balkons op minder dan twee meter van de erfgrens zijn daarnaast toegestaan wanneer ze geen rechtstreeks uitzicht hebben op het erf van de buren. Ramen en balkons die in strijd hiermee zijn geplaatst, geven ongewenst uitzicht en zijn onrechtmatig.
Privacy
De achtergrond van deze bepaling is natuurlijk de privacy van buren. Het is niet de bedoeling dat buren onbeperkt mogen gluren bij de buren. Ongewenst uitzicht vanuit ramen en balkons dichtbij de erfgrens heeft de wetgever hiermee proberen te voorkomen.
Geen ongewenst uitzicht en onrechtmatigheid
Wanneer het buurperceel een openbare weg of water is, mogen ramen en balkons wel binnen twee meter van de erfgrens worden geplaatst. Hetzelfde geldt indien zich tussen de erven een openbare weg of water bevindt, of wanneer het uitzicht niet verder reikt dan tot een muur binnen twee meter van de erfgrens. Dan kan niet gesteld worden dat er sprake is van ongewenst uitzicht.
Dakterras
In de rechtspraak is aan de orde gekomen hoe moet worden omgegaan met uitzicht vanuit een op een minder dan twee meter van de erfgrens geplaatst dakterras, op een plat van de buren. Daarmee is er via het dakterras uitzicht op het perceel van de buren, namelijk op het platte dak van de buren. In de rechtspraak is daarover bepaald dat dit platte dak gelijk gesteld kan worden met een muur. De privacy van de buren wordt namelijk niet aangetast omdat er (slechts) zicht is op een plat dak. Het dakterras op minder dan twee meter van de erfgrens mocht dus blijven. Er was geen sprake van onrechtmatig uitzicht.
Rechtstreeks uitzicht
Het raam of balkon moet wel rechtstreeks uitzicht geven op het perceel van de buren. De wetgever heeft uitzicht naar voren willen beschermen. Wanneer er sprake is van zijdelings uitzicht, of wanneer er een hoog veluxraam is geplaatst (met een schuine zichthoek naar boven), is er in de regel geen sprake van rechtstreeks uitzicht. Dan is er geen sprake van onrechtmatig uitzicht.
Ondoorzichtige ramen
Wat kun je doen als de buren bezwaren hebben tegen een raam op minder dan twee meter van de erfgrens? Om de onrechtmatig geplaatste ramen toch te behouden, geeft de wet een oplossing. De ramen moeten dan ondoorzichtig worden gemaakt en vast worden gemaakt. Een niet beweegbaar raam met melkglas mag dus wel. Er is dan immers geen sprake van ongewenst uitzicht.
Relatie met koop-/aannemingsovereenkomst
Het burenrecht kan ook een rol spelen bij een nieuwbouwwoning Je koopt weliswaar een nieuwe woning van een aannemer of projectontwikkelaar, maar je krijgt waarschijnlijk ook buren. Bij het bouwen van een nieuwe woning moet een aannemer het burenrecht respecteren.
Stel je koopt een woning waarbij volgens de tekeningen behorend bij de koop-/aannemingsovereenkomst in de zijgevel doorzichtige en te openen ramen zijn geplaatst. Bij oplevering blijkt echter dat de aannemer de ramen in de zijgevel heeft uitgevoerd als ondoorzichtig en onbeweegbaar. De aannemer heeft dit gedaan omdat er anders strijd zou zijn met het burenrecht. Deze ramen waren namelijk binnen twee meter van de erfgrens. Over deze situatie moest de Raad van Arbitrage zich buigen.
Waardevermindering
De arbiter is tot het oordeel gekomen dat de door de aannemer opgeleverde woning beduidend minderwaardig was ten opzichte van de woning die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De ramen waren immers niet doorzichtig en niet beweegbaar. Dit betekent dat er sprake was van waardevermindering van de woning. Aan de koper werd een schadevergoeding toegekend.
Maartje van den Berg
Advies
Bij (ver)bouwplannen is het verstandig om de regels van het burenrecht in de gaten te houden. Het burenrecht geeft de nodige regels die gelden rondom de erfgrens. Bespreek vervolgens de plannen met de buren. Wanneer zij toestemming geven, is het mogelijk om af te wijken van de wettelijke regels.
In eerdere blogs heb ik geschreven over andere discussies die kunnen spelen tussen buren, bijvoorbeeld beplanting rondom de erfgrens. Deze blog leest u hier.
Mocht het overleg met de buren niet leiden tot het gewenste resultaat, dan geef ik u graag advies hoe u met de situatie kunt omgaan. Daarbij is mijn streven om de discussie niet onnodig te laten escaleren. U kunt contact opnemen met Advocaten van Waerde via telefoon 033 820 03 88 / 06 21 51 59 65 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.
