Als de buren een dakopbouw op hun woning of aanbouw willen plaatsen, zal daarvoor in de meeste gevallen een vergunning aangevraagd moeten worden. Bij het besluit om een dergelijke vergunning te verlenen zal de gemeente onder andere rekening houden met de welstandsnota en het geldende bestemmingsplan. Dit neemt echter niet weg dat u als buur hinder kunt ondervinden als gevolg van een dakopbouw van de buren, bijvoorbeeld omdat de bezonning van uw woning en/of de tuin daardoor in hoge mate verslechtert en de lichtinval wordt beperkt. De vraag is welke rechten u in dat geval heeft.
Wat zegt de wet over een beperking van bezonning en lichtinval?
Voor de bezonning van woningen en tuinen en voor lichtinval in woningen bestaan geen concrete wettelijke normen. Wel bepaalt de wet in artikel 5:37 BW dat een eigenaar van een erf geen hinder aan de eigenaar van een ander erf mag toebrengen op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is.
Of hinder onrechtmatig is, handt af van de aard, ernst en duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade, met inachtneming van de plaatselijke omstandigheden. Daarbij moet onder meer rekening worden gehouden met de wederzijdse belangen van partijen en de mogelijkheid en bereidheid (mede gelet om de daarmee gemoeide kosten) om maatregelen ter voorkoming van schade te nemen. Verder is van belang of degene die klaagt over de hinder daar is gaan wonen vóór of na aanvang van de hinder veroorzakende activiteiten.
Kunnen de buren zich beroepen op een verleende bouwvergunning?
Het feit dat aan de buren een bouwvergunning is verleend en dat er conform deze vergunning wordt gebouwd, staat aan de aansprakelijkheid voor onrechtmatige hinder niet in de weg. Bij de beoordeling van een vergunningsaanvraag wordt door de gemeente namelijk niet getoetst aan het burenrecht. Hooguit zullen de belangen van omwonenden in algemene zin door de gemeente worden meegewogen bij de vergunningverlening. Indien door de opbouw concrete schade of hinder aan een ander wordt toegebracht, kunnen de buren in wiens opdracht de opbouw is geplaatst zich dus niet vrijpleiten door zich te beroepen op een verleende bouwvergunning.
Belangenafweging per individueel geval
De rechter dient per individueel geval een afweging te maken van alle betrokken belangen om te beoordelen of er sprake is van onrechtmatige hinder. Daarbij zal het belang om een woning uit te breiden worden afgewogen tegen het belang van de buren om ongestoord gebruik te kunnen blijven maken van hun woning.
Om de verstoring van het gebruik van een woning aan te tonen, kan worden gedacht aan het laten uitvoeren van een bezonningstudie. Daarmee kan de hinder namelijk worden geobjectiveerd. Indien uit het bezonningsrapport naar voren komt dat de bezonning in een woning en/of tuin als gevolg van de opbouw significant is verminderd, kan dat een succesvol beroep op onrechtmatige hinder opleveren. Verder kan het zinvol zijn om een taxateur te laten bepalen of een woning als gevolg van de gewijzigde situatie in waarde is gedaald.
In een uitspraak van de rechtbank Limburg van 10 mei 2022 werd het beroep op onrechtmatige hinder als gevolg van een aanbouw/dakopbouw verworpen, omdat er geen bezonningsrapport was overgelegd en tijdens een gerechtelijke plaatsopneming bleek dat er nauwelijks sprake was van verminderde lichtinval als gevolg van de dakopbouw van de buren. Er was daardoor geen sprake van ernstige hinder
In een uitspraak van de rechtbank Den Haag van 17 januari 2024 oordeelde de rechtbank dat een geplaatste dakopbouw afgebroken moest worden, omdat de bezonning op het erf van de buren als gevolg van deze opbouw met 75 tot 80% was verminderd. Daarbij speelde tevens een rol dat het om een woning ging waar de bezonning al schaars was en dat de gemeente bij de beoordeling van de vergunningsaanvraag de concrete belang van de buren niet had meegewogen.
Hoe zit het in mijn situatie?
Wilt u weten of een opbouw van de buren onrechtmatig is of wilt u voorafgaand aan de plaatsing van een eigen opbouw weten of de buren een gerechtvaardigd beroep kunnen doen op onrechtmatige hinder? Neemt u dan gerust contact met mij op. Ook wanneer u andere vragen heeft op het gebied van burenrecht, zoals een geschil over de ligging van de juridische erfgrens, een dispuut over de uitvoering van een erfdienstbaarheid of de verjaring van grond kunt u contact met mij opnemen. Ik ben te bereiken via Advocaten van Waerde in Amersfoort, telefoon 033-8200388 / 06-34277260 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.
