Voordat een woning verbouwd kan worden, is het goed om te weten of voor die verbouwing een omgevingsvergunning nodig is. Daarvoor dient bij de gemeente geïnformeerd te worden. Maar wat nu wanneer de gemeenteambtenaar aangeeft dat er geen vergunning nodig is, en later blijkt dat toch een vergunning nodig is voor het bouwen van een uitbouw? Er is sprake van wederzijdse dwaling. Zowel de eigenaar als de aannemer zijn dan uitgegaan van een onjuiste veronderstelling bij het aangaan van de overeenkomst van aanneming van werk. Wie draagt daarvan het risico?
Omgevingsvergunning nodig?
Een eigenaar van een woning wil een uitbouw aan zijn woning realiseren. Hij benadert daarvoor een aannemer. Die aannemer informeert bij de gemeente of een omgevingsvergunning nodig is om de uitbouw te realiseren. De geraadpleegde ambtenaar geeft aan dat geen vergunning nodig is. Hier gaan zowel de aannemer als de eigenaar dus vanuit. De aannemer en de eigenaar sluiten vervolgens een overeenkomst van aanneming van werk voor een prijs van € 36.000,–.
Nog voordat de bouwwerkzaamheden zijn aangevangen, wendt de buurman van de woningeigenaar zich tot de gemeente in verband met de geplande uitbouw. Hem wordt meegedeeld dat er wel een omgevingsvergunning nodig is. De gemeente meldt dit vervolgens ook aan de aannemer. De gemeente erkent dat in eerste instantie onjuiste informatie is verstrekt aan de aannemer.
Extra kosten in verband met omgevingsvergunning
De aannemer en de woningeigenaar komen nu voor een probleem te staan. Nu er een omgevingsvergunning nodig is, moeten er extra kosten worden gemaakt. Er moeten leges worden betaald en er moet een architect worden ingeschakeld voor het maken van tekeningen. De woningeigenaar geeft aan deze kosten niet te willen en kunnen dragen. Hij wil van de overeenkomst van aanneming van werk af. Kan dat? En zo ja, kan dat kosteloos?
Over deze situatie moest de Rechtbank Midden-Nederland zich buigen en heeft daarover op 21 maart 2018 uitspraak gedaan (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBMNE:2018:1037&showbutton=true).
Gemaakte kosten en gederfde winst
De aannemer was een procedure bij de kantonrechter gestart omdat de woningeigenaar de overeenkomst had geannuleerd/ontbonden. De aannemer wenste op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden vergoeding van de gemaakte kosten en de gederfde winst.
Wederzijdse dwaling
De kantonrechter stelt vast dat beide partijen uit zijn gegaan van eenzelfde verkeerde voorstelling van zaken. Geen van partijen is een verwijt te maken. Voor de huiseigenaar was van belang dat de overeenkomst op basis van een totaal budget was gesloten. Er was geen ruimte voor een hogere financiële bijdrage. Wanneer hij op de hoogte was geweest van het feit dat wel een omgevingsvergunning noodzakelijk was geweest (met bijbehorende extra kosten) dan had hij de overeenkomst niet, of op andere voorwaarden gesloten. Dit betekent dat er sprake is van wederzijdse dwaling.
Financiële gevolgen
Indien er sprake is van dwaling, dan kan de overeenkomst worden vernietigd. De kantonrechter dient vervolgens te bepalen wie het risico van deze dwaling moet dragen. Geen van partijen valt een verwijt te maken.
Een redelijke verdeling van de financiële gevolgen betekent in dit geval dat de aannemer enkel aanspraak kan maken op de door hem gemaakte kosten voor de offerte en opdrachtbevestiging. De eigenaar dient aan hem de uren te vergoeden die nodig waren voor calculatie, administratie en bezoeken. Het feit dat normaal gesproken de kosten voor het offertetraject voor rekening van de aannemer blijven, doet daaraan niet af. De kantonrechter komt dus tot een oordeel naar redelijkheid.
Te voorkomen?
Had deze situatie nu voorkomen kunnen worden? Het is verstandig om, voordat er bouwactiviteiten plaatsvinden, te informeren bij de gemeente. Je draagt namelijk zelf de verantwoordelijkheid om van een juiste voorstelling van zaken uit te gaan. Wanneer door de ambtenaar echter onjuiste informatie wordt gegeven, waaraan niemand hoefde te twijfelen, kan er sprake zijn van dwaling. Er is dan sprake van een misverstand waarbij geen van partijen iets te verwijten valt. Dat is dus helaas niet helemaal te voorkomen.
Om verdere kosten en discussies te voorkomen, is het dan wel verstandig om snel met elkaar het gesprek aan te gaan. Wanneer een rechter zich moet buigen over de vraag wie het financiële risico van de dwaling draagt, zal dit een afweging naar redelijkheid zijn.
