Dwangsom na overbouw

Wanneer er door de buren over de erfgrens is gebouwd, dan is er in beginsel sprake van onrechtmatig handelen. Je kunt dan aan de rechter vragen om een einde te maken aan deze onrechtmatigheid. De buren kunnen dan veroordeeld worden om de overbouw te verwijderen. Doen ze dit niet, dan kan de rechter bepalen dat de buren dwangsommen verschuldigd zijn. Hoe kun je aanspraak maken op deze dwangsommen? In deze blog bespreek ik enige aandachtspunten.

Overbouw

In een eerdere blog beschreef ik wanneer er sprake is van overbouw. Een buurman heeft dan bewust, maar vaak ook onbewust, over de erfgrens gebouwd. Dit hoef je als eigenaar niet zo maar te dulden. Er wordt immers inbreuk gemaakt op je eigendomsrecht.

Vordering tot ongedaanmaking

Wanneer er sprake is van overbouw, en de buurman wil hieraan niets doen, kun je naar de rechter stappen. Aan de rechter vraag je dan om de overbouw ongedaan te maken en te verwijderen. De buurman kan daarbij aangeven dat hij onevenredig zwaar wordt benadeeld wanneer de overbouw ongedaan wordt gemaakt. Dan zou de overbouw mogelijk gehandhaafd kunnen blijven. In dat geval kan er een erfdienstbaarheid worden gevestigd. De overbouwende buurman moet dan wel eventuele schade vergoeden.

Belangenafweging

De rechter maakt dus een afweging van de belangen. Aan de ene kant het belang van de buurman die heeft overgebouwd. En aan de andere kant het belang van de andere buurman die geconfronteerd wordt met een inbreuk op zijn eigendomsrecht. Bij deze belangenafweging kunnen allerlei omstandigheden een rol spelen. Dit zijn bijvoorbeeld de kosten van ongedaanmaking van de overbouw, waardevermindering van de betrokken panden, al dan niet voorafgaand overleg tussen partijen, bewuste inbreuk of niet, de inschakeling van deskundige partijen of niet, beperking van gebruiksmogelijkheden, beperking van onderhoudsmogelijkheden enzovoort.

Verwijdering overbouw op straffe van dwangsom

Wanneer de rechter tot het oordeel komt dat de overbouwende buurman niet onevenredig veel zwaarder wordt benadeeld, wordt hij veroordeeld om de overbouw te verwijderen. Daarbij zal de rechter als stok achter de deur meestal bepalen dat de buurman een dwangsom verschuldigd is, wanneer hij de verwijdering van de overbouw niet binnen een in het vonnis bepaalde termijn heeft gerealiseerd.

Maar wanneer kun je dan daadwerkelijk aanspraak maken op een dwangsom?

Betekening vonnis

Op de eerste plaats is van belang dat een dwangsom pas verschuldigd is wanneer het vonnis door de deurwaarder aan de buurman betekend is. Het doel hiervan is dat de buurman op officiële wijze kennis heeft genomen van het vonnis en de verplichtingen die daaruit voortvloeien.

Dwangsom verschuldigd?

Wanneer je van mening bent dat de buurman niet tijdig of niet op juiste wijze heeft gezorgd voor verwijdering van de overbouw, kan er nog steeds discussie zijn over de vraag of er op juiste wijze aan het vonnis is voldaan en of dus daadwerkelijk dwangsommen verschuldigd zijn.

Voorbeeld uit de praktijk

Dit speelde in een recente procedure bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Het was de vraag of de buurman wel of niet op juiste wijze uitvoering had gegeven aan de veroordeling tot verwijdering van de overbouw.

Wat was het geval?

Een buurman had over de erfgrens gebouwd. Dit was niet toegestaan volgens de rechter. Hij moest een grensoverschrijdende dakopbouw op een garage verwijderen. Ook moest hij ervoor zorgen dat de dakopbouw zo werd ingericht dat er niet meer werd afgewaterd op het perceel van de buren. Hij heeft vervolgens aanpassingen aangebracht en was van mening dat hij aan het vonnis had voldaan. De buurman vond echter dat er nog steeds sprake was van afwatering op zijn perceel. Bovendien was nu gebleken dat de fundering van de garage met de dakopbouw gedeeltelijk op zijn perceel stond. Er was dus nog steeds sprake van overbouw. Er werd aanspraak gemaakt op de maximale dwangsommen van € 50.000,-.

De rechter kwam echter tot het oordeel dat er geen dwangsommen verbeurd waren.

De rechter was van mening dat er geen sprake meer was van noemenswaardige afwatering op het perceel van de buren. Voor zover dat wel zo was, had het op de weg gelegen van de buurman die aanspraak maakte op de dwangsommen om dit aan te tonen. Dit had hij niet voldoende gedaan.

Daarnaast had de buurman voldaan aan de veroordeling om de grensoverschrijdende dakopbouw te verwijderen. Het feit dat de fundering mogelijk ook grensoverschrijdend was, was in de eerste procedure niet aan de orde geweest. De veroordeling tot verwijdering van de overbouw strekte dan ook niet tot het aanpassen van de fundering. Ook ten aanzien van dit punt waren er dus geen dwangsommen verschuldigd.

Conclusie

Wanneer je meent dat iemand niet op juiste wijze uitvoering heeft gegeven aan een vonnis en daarom dwangsommen verschuldigd is, heb jij de bewijslast dat niet is voldaan aan het vonnis. In het hiervoor besproken geval, had degene die aanspraak maakte op de dwangsommen meer bewijs moeten leveren dat er niet op juiste wijze uitvoering was gegeven aan het vonnis. Dit had hij kunnen doen door een deugdelijk deskundige rapport in het geding te brengen. Dit had hij nagelaten. Je kunt ook geen dwangsommen vorderen voor verplichtingen die geen onderwerp van debat zijn geweest. Daarop ziet immers het veroordelende vonnis niet.

Degene die aanspraak meende te kunnen maken op een bedrag van € 50.000,- wegens verschuldigde dwangsommen, kreeg in het hiervoor besproken geval dus het deksel op de neus.

Vragen over overbouw?

In mijn praktijk behandel ik veel zaken op het gebied van burenrecht, waaronder geschillen over overbouw. Mocht u hiermee geconfronteerd worden, dan help ik u graag uw juridische positie te bepalen. Neem dan gerust contact met mij op. Ook bij andere vragen over burenrecht of vastgoedrecht kunt u contact met mij opnemen. Ik ben te bereiken via Advocaten van Waerde in Amersfoort, telefoon 033-8200388 / 06-21515965 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.