financieringsvoorbehoud in koopovereenkomst woning
Een financieringsvoorbehoud maakt bijna altijd onderdeel uit van een koopovereenkomst van een woning. Dit geeft de koper tijd om de financiering te regelen die nodig is voor de koop van een woning. Wanneer deze financiering niet wordt verkregen, kan hij nog van de koop af. De koopovereenkomst wordt dan ontbonden door het beroep op het financieringsvoorbehoud. De verkoper moet dan op zoek naar een nieuwe koper. Omdat het de vraag is of de verkoper dan nog een vergelijkbare koopprijs ontvangt, zal de verkoper kritisch kijken of het financieringsvoorbehoud terecht is ingeroepen.
Voorbehoud van financiering
In een eerdere blog heb ik al geschreven over het financieringsvoorbehoud. Daarin heb ik uitgelegd hoe er in de praktijk met een financieringsvoorbehoud moet worden omgegaan. De rechtbank Amsterdam heeft in een recente uitspraak nog eens helder aangegeven welke aspecten een rol spelen. Daarom bespreek ik deze uitspraak hieronder.
Koopovereenkomst woning
De koper had een woning gekocht voor een bedrag van € 1.320.000,-. Er was een financieringsvoorbehoud opgenomen. Daarin stond dat, wanneer de koper binnen 4 weken een afwijzing van een erkende geldverstrekkende instelling voor een bedrag van de overeengekomen koopsom kon overleggen, de koop kon worden ontbonden.
De termijn van 4 weken is op verzoek van de koper daarna nog tweemaal verlengd. Hiermee is de verkoper akkoord gegaan. Vervolgens heeft de koper alsnog het financieringsvoorbehoud ingeroepen en de koop ontbonden.
De verkoper was het hiermee niet eens. Hij maakte aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopsom (€ 132.000,-) of in ieder geval op een schadevergoeding van ruim € 45.000,-. Hij kon de woning niet meer op de top van de markt verkopen.
Inhoud financieringsvoorbehoud
De rechter geeft eerst aan dat de inhoud van het financieringsvoorbehoud wordt bepaald door de gekozen formulering en de zin die partijen daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen en van elkaar mochten verwachten.
Het beroep op het financieringsvoorbehoud moet schriftelijk en goed gedocumenteerd worden gedaan (documentatieplicht). Daarnaast moeten partijen hun medewerking verlenen tot het tijdig verkrijgen van de financiering (inspanningsplicht).
Voldaan aan documentatieplicht en inspanningsplicht?
Volgens de koopovereenkomst was de afwijzing van één bank voldoende. Daarnaast was ook bepaald dat het financieringsvoorbehoud de gehele koopsom betrof. Er hoefde dus geen rekening te worden gehouden met eventueel eigen geld uit de overwaarde van de huidige woning van de koper. De inspanningsverplichting van de koper was in die zin dus beperkt. De koper had met één afwijzing van een bank volgens de rechtbank voldaan aan de documentatieplicht.
Inspanning slechts gericht op afwijzing?
De verkoper gaf nog aan dat de inspanning van de koper er op gericht was geweest om juist een afwijzing voor de financiering te krijgen. Er is geen sprake geweest van een serieuze financieringsaanvraag. Op grond van de redelijkheid en billijkheid kan de ontbindende voorwaarde dan niet als vervuld worden beschouwd (artikel 6:23 lid 2 BW).
De rechtbank deelt dit standpunt van de verkoper niet. De koper had zich wel voldoende ingespannen om een financiering te krijgen.
Koopovereenkomst te lichtvaardig aangegaan
De verkoper vond dat de koper te lichtvaardig de koopovereenkomst was aangegaan, en de verkoper ten onrechte aan het lijntje had gehouden door tweemaal een uitstel van de financieringstermijn te vragen. De koper wekte daarmee het vertrouwen dat het wel goed zou komen. De koper had vooraf beter huiswerk moeten doen om beter in te kunnen schatten of de koop van de woning wel tot de mogelijkheden behoorde. Door deze naïviteit van de koper heeft de verkoper schade geleden.
Rekening houden met gerechtvaardigde belangen van de ander
De rechtbank geeft aan dat ook de redelijkheid en billijkheid de overeenkomst tussen partijen beheerst. Partijen moeten oog hebben voor de gerechtvaardigde belangen van de ander.
Hoewel de rechtbank vindt dat de koper wel enigszins naïef is geweest, wil dat niet zeggen dat het de koper vooraf volstrekt duidelijk was dat geen financiering zou worden verkregen. Juist vanwege die onzekerheid is een financieringsvoorbehoud opgenomen. Daarmee is de verkoper akkoord gegaan. Ook met het uitstel van de financieringstermijn is de verkoper akkoord gegaan, hoewel hij daartoe niet gehouden was.
De rechtbank vindt niet dat de koper te weinig rekening heeft gehouden met de belangen van de verkoper.
Financieringsvoorbehoud terecht ingeroepen
De slotsom is, dat de rechtbank van mening is dat het financieringsvoorbehoud terecht is ingeroepen. De koper is geen boete of schadevergoeding verschuldigd.
Conclusie
Het financieringsvoorbehoud geeft de koper enige tijd om de financiering te verkrijgen die nodig is voor de koop van een woning. Als verkoper kun je dit voorbehoud inkaderen. Zo zou je kunnen aangeven dat de koper meerdere afwijzingen moet overleggen voor een geldig beroep op het voorbehoud. Ook kan worden afgesproken dat het voorbehoud niet geldt voor de totale koopsom, maar bijvoorbeeld voor een lager bedrag. Daarmee wordt de documentatieplicht en inspanningsplicht voor de koper groter.
De koper dient zich te realiseren dat een onjuist beroep op het financieringsvoorbehoud vergaande gevolgen heeft. De koop van de woning gaat dan niet door, maar je bent dan wel gehouden tot betaling van een boete van in de regel 10% van de koopsom.
Maartje van den Berg
Vragen
In de praktijk zie ik steeds vaker financieringsvoorbehouden op maat in koopovereenkomsten van een woning. De gekozen formulering is bepalend voor de uitleg van het financieringsvoorbehoud. Ik help graag te beoordelen of er al dan niet terecht een beroep op een financieringsvoorbehoud wordt gedaan. En uiteraard wat de mogelijkheden zijn wanneer dit niet het geval is. U kunt daarvoor contact opnemen met Advocaten van Waerde via telefoon 033 820 03 88 / 06 21 51 59 65 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.
