Op grond van een huurovereenkomst moet een verhuurder aan een huurder het genot van een zaak verschaffen. Wanneer een huurder niet het genot heeft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten, is er sprake van een gebrek aan het gehuurde. De verhuurder is verplicht om gebreken aan het gehuurde te herstellen. Dit geldt niet wanneer herstel niet mogelijk is, of in redelijkheid niet van de verhuurder mag worden gevergd. Daarnaast is het voor de verhuurder van bedrijfsruimte mogelijk om zijn verplichting tot herstel van de gebreken contractueel te beperken. De kunst is om dit goed te omschrijven in de huurovereenkomst. Dit geldt zeker bij casco huur.
Gebrek
Op grond van de wet vormen alle beperkingen in het huurgenot die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, een gebrek. Het begrip “gebrek” is dus ruim geformuleerd. Dit houdt bijvoorbeeld in de aanwezigheid van geluid- of stankoverlast, lekkage aan het dak, de aanwezigheid van asbest, achterstallig onderhoud of beschadiging van het gehuurde.
Herstel van gebreken aan gehuurde door verhuurder
De verhuurder is in beginsel gehouden om gebreken te herstellen, wanneer de huurder daarom vraagt. Deze verplichting tot herstel geldt niet wanneer herstel onmogelijk is. Ook hoeft een verhuurder niet te herstellen wanneer herstel zodanige kosten met zich meebrengt dat dit gelet op de gegeven omstandigheden niet van de verhuurder kan worden gevergd.
Afwijking in huurovereenkomst
Een verhuurder van bedrijfsruimte mag van de hiervoor genoemde wettelijke bepaling afwijken. In de huurovereenkomst kan worden bepaald dat bepaalde gebreken niet als een gebrek worden beschouwd. Voor die gebreken is de verhuurder dan niet aansprakelijk en tot herstel aan te spreken. Wanneer bijvoorbeeld in de huurovereenkomst uitdrukkelijk is bepaald dat de aanwezigheid van asbest niet als een gebrek heeft te gelden, kan een huurder de verhuurder ter zake niet aanspreken op herstel van dit gebrek.
Casco huur
Om de te bepalen tot hoever de aansprakelijkheid voor gebreken reikt, moet goed worden gekeken wat tot het gehuurde behoort. De herstelverplichting van de verhuurder, geldt namelijk alleen voor hetgeen hij verhuurt. Hoe zit dat wanneer er sprake is van verhuur van een casco pand? In het veel gebruikte model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) staat dat onder casco wordt verstaan kortgezegd de huur van de constructieve bouwvloeren, plafonds, daken en buitenmuren. Dus de buitenkant.
Is gebrek in dekvloer een gebrek aan het gehuurde?
In een zaak die speelde bij het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch ging het om de vraag of een dekvloer tot het gehuurde behoorde. Er waren namelijk gebreken aan die dekvloer. Het betrof een winkelpand. De marmoleumvloer verzakte. De oorzaak zat in de dekvloer. Die bestond voor een deel uit zand in plaats van beton. De huurder sprak de verhuurder aan op herstel van de dekvloer. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er sprake was van casco huur. Daarmee behoort de constructieve bouwvloer tot het gehuurde, maar niet de dekvloer. De kantonrechter volgde de verhuurder daarin. De dekvloer behoorde niet tot het gehuurde. Het onderhoud en herstel van gebreken aan de dekvloer kwam daarom niet voor rekening van de verhuurder.
Dekvloer bestanddeel van gehuurde casco
In hoger beroep komt het Gerechtshof echter tot een ander oordeel. De dekvloer maakt deel uit van het in huur gegeven casco. Daarvoor zijn een aantal omstandigheden relevant volgens het Gerechtshof. De dekvloer was bij aanvang van de huurovereenkomst al in de winkelruimte aanwezig. De dekvloer is in constructief opzicht en naar verkeersopvatting te beschouwen als één geheel met hetgeen in gebruik is gegeven aan de huurder. Het gehuurde is ook niet te gebruiken zonder gebruik van de dekvloer. Als bestanddeel van de constructieve vloer, kan de dekvloer ook niet afzonderlijk geleverd worden. Dit betekent dat de dekvloer als bestanddeel onderdeel uitmaakt van het in huur gegeven casco. De verhuurder is daarom gehouden tot herstel van de dekvloer.
Contractuele beperking
Deze verplichting tot herstel had de verhuurder niet gehad, wanneer in de huurovereenkomst uitdrukkelijk was bepaald dat kosten van onderhoud en herstel van de dekvloer voor rekening van de huurder komen. Bij huur van winkelruimte is het mogelijk om in de huurovereenkomst van de wet afwijkende bepalingen op te nemen. In de huurovereenkomst kan dus worden opgenomen dat herstel van een bestanddeel van de onroerende zaak voor rekening van de huurder komt. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de dekvloer, maar ook vloer- of wandtegels. Dit moet dan wel expliciet vermeld worden. Dat was in de hiervoor genoemde zaak niet het geval.
Maartje van den Berg
Tip
Uit het voorgaande blijkt dat het verstandig is om zorgvuldig op te nemen wat tot het gehuurde behoort bij aanvang van de huurovereenkomst. Uit de uitspraak van de het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch blijkt dat het begrip casco in de standaard ROZ-modellen ruimer moet worden uitgelegd, dan veel verhuurders zullen willen. Dit kan worden opgelost door in de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst speciale afspraken te maken. Daarin kan dan worden opgenomen dat onderhoud en herstel van bestanddelen van de onroerende zaak voor rekening van huurder zijn. Om interpretatiegeschillen te voorkomen, is het van belang om dan zo precies mogelijk te omschrijven wat die bestanddelen zijn, bijvoorbeeld dekvloer, tegels etc. Van de andere kant kan een huurder er zijn voordeel mee doen, wanneer de omvang van het gehuurde of onderhoudsverplichtingen niet goed (genoeg) zijn vastgelegd.
In een eerdere blog gaf ik ook al over enige aandachtspunten bij het opstellen van een huurovereenkomst. Mocht u daar hulp bij nodig hebben, dan kunt u contact met Advocaten van Waerde opnemen: telefoon 033-820 03 88 / 06 21 51 59 65 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.
