in Huurrecht, Onroerend goedrecht

De hoofdverplichting van de verhuurder is het verschaffen van genot van een zaak. Wanneer dat niet gebeurt, kan er sprake zijn van een gebrek. De verhuurder is dan aansprakelijk om het gebrek te herstellen. De vraag of een verhuurder hiervoor aansprakelijk is, hangt mede af van wat daarover in de huurovereenkomst staat vermeld. Wanneer is er sprake van een gebrek bij een huurovereenkomst waarvoor de verhuurder aansprakelijk is?

Herstel

Op grond van een huurovereenkomst moet een verhuurder het genot van het gehuurde verschaffen. Dit betekent dat de huurder het genot moet krijgen dat hij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Wanneer dat niet zo is, is er sprake van een gebrek bij een huurovereenkomst. Een gebrek is een staat of eigenschap van een zaak, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot verschaft dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. De verhuurder is dan gehouden om het gebrek te herstellen. Dit is anders wanneer herstel niet mogelijk is, of herstel van het gebrek in redelijkheid niet van de verhuurder kan worden gevergd.

Aansprakelijkheid gevolgschade

Naast de verplichting om een gebrek te herstellen, is de verhuurder aansprakelijk voor gevolgschade die de huurder door de aanwezigheid van een gebrek lijdt. De schade moet hem dan wel toegerekend kunnen worden. Indien er bijvoorbeeld sprake is van aanwezigheid van gevaarlijke asbest, dan is de verhuurder niet alleen verplicht om de asbest te verwijderen, maar is hij ook aansprakelijk voor de schade die een ondernemer lijdt doordat de winkel enige tijd gesloten is vanwege de sanering.

Afwijking

Voor verhuurders van bedrijfsruimten is het mogelijk om de verplichting tot herstel van een gebrek bij een huurovereenkomst of de aansprakelijkheid voor gevolgschade contractueel te beperken (tenzij het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende). Dit gebeurt in de praktijk ook veel, bijvoorbeeld in de modellen van de ROZ. De afwijking van de wettelijke bepaling moet wel uitdrukkelijk worden overeengekomen. Dit kan ook in de algemene bepalingen worden vastgelegd. In de huurovereenkomst kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de mogelijke aanwezigheid van asbest niet als een gebrek heeft te gelden. De verhuurder is dan niet aansprakelijk voor herstel of gevolgschade.

Gehuurde

Overigens dient ook goed in de gaten te worden gehouden wat tot het gehuurde behoort. Een verhuurder is alleen aansprakelijk voor een gebrek bij een huurovereenkomst, wanneer er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Voor alles wat niet tot het gehuurde behoort, is de verhuurder niet aansprakelijk. Die afbakening is vooral bij casco-huur niet altijd eenvoudig. Ik schreef daarover al eerder in een blog.

Gebrek bij een huurovereenkomst

Alle beperkingen in het huurgenot die niet aan huurder zijn toe te rekenen, vormen volgens de wet een gebrek. Dit is dus een ruime formulering. Hieronder vallen dus niet alleen tastbare gebreken zoals een lekkend dak, maar ook de aanwezigheid van geluid- of stankoverlast. Onlangs heeft een kort gedingrechter moeten oordelen of het verhuren van een deel van een hoogwaardig kantoorpand aan een onderwijsinstelling een gebrek bij een huurovereenkomst opleverde.

Verwachting huurder

In de casus ging het om de verhuur van kantoorruimte aan een advocatenkantoor. Het pand was in de markt gezet als een hoogwaardig kantoorpand met een zakelijke uitstraling, te midden van andere (zakelijke) dienstverleners. De verhuurder heeft, nadat overeenstemming was bereikt met het advocatenkantoor, een gedeelte van het pand verhuurd aan een onderwijsinstelling. Die verzorgt zowel dag- als avondonderwijs. De huurder (het advocatenkantoor) stelde dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst dit niet hoefde te verwachten. Zij mocht een zakelijke uitstraling verwachten. Dit is niet het geval met de aanwezigheid van honderden studenten die per dag in wisselende groepen het pand bezoeken. Zij ervaart daarvan veel overlast (geluid, gebruik trappenhuis en atrium, gebruik parkeerplaatsen).

Beperking huurgenot

De kantonrechter is (voorlopig) van oordeel dat het advocatenkantoor gelet op de aangeprezen aard en functie van het pand geen hogeschool als medehuurder hoefde te verwachten. Het feit dat er sprake is van een bedrijfsverzamelpand (multi-tenant gebouw) maakt dit niet anders. Er is dus sprake van een gebrek. De verhuurder dient dit gebrek te verhelpen.

Belangenafweging

De kantonrechter maakt nog een belangenafweging. Aan beide zijden zijn de belangen groot. Het advocatenkantoor heeft als (oudere) huurder echter rechten die de verhuurder niet kan en mag negeren. De verhuurder wordt dan ook veroordeeld ervoor te zorgen dat er binnen veertien dagen na betekening van het vonnis geen dagonderwijs meer in het pand plaatsvindt. Voldoet zij niet hieraan, dan moet de verhuurder een dwangsom van € 10.000,– per dag betalen met een maximum van € 200.000,-. Dit is dus een vergaande verplichting voor de verhuurder. In verband met de huidige corona situatie wordt er wellicht minder onderwijs op locatie gegeven, maar toch!

Conclusie

Het voorgaande geeft aan dat een gebrek bij een huurovereenkomst elke staat of eigenschap van een zaak is, waardoor de huurder niet het genot krijgt dat hij mocht verwachten. Voor de vraag wat een huurder mag verwachten is de formulering in de huurovereenkomst en de aanprijzing van belang. In dit geval had de verhuurder dus op kunnen nemen dat in het bedrijfsverzamelgebouw niet exclusief (zakelijke) dienstverlening zou worden gehuisvest. In dat geval waren de gerechtvaardigde verwachtingen van de huurder anders geweest, en waarschijnlijk het oordeel van de rechter ook.

Vragen

Per geval zal moeten worden beoordeeld wat een huurder op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. En dus wanneer er sprake is van een gebrek bij een huurovereenkomst. Mocht u hierover vragen hebben, dan kunt u contact met mij opnemen: Advocaten van Waerde via telefoon 033 820 03 88 of e-mail: info@advocaten-van-waerde.nl.

Laatste blogartikelen