in Vastgoedrecht, Coronacrisis, Huurrecht, Onroerend goedrecht

Door de coronamaatregelen moest de horeca de deuren sluiten. Dit betekende een behoorlijk omzetverlies. De kosten, waaronder de huur, liepen wel door. Veel huurders deden een beroep op huurkorting tijdens de lockdown. In veel gevallen kwamen huurders en verhuurders samen tot afspraken. Soms werd er over geprocedeerd. Inmiddels is de eerste uitspraak in een bodemzaak geweest, waarbij de rechter heeft bepaald dat een horecapand recht heeft op 50% huurkorting tijdens de lockdown.

Lockdown

Horecazaken worden hard geraakt door de coronamaatregelen. Ze hebben eerst in maart 2020 en naderhand weer opnieuw sinds 15 oktober 2020 hun deuren moeten sluiten. In de tussenliggende periode was er sprake van een vervroegde sluitingstijd en een maximaal aantal gasten. Dit leidde uiteraard tot een flink omzetverlies. Steeds meer huurders hebben moeite om de huur te betalen.

Kort Geding

Inmiddels zijn er de nodige spoedprocedures in kort geding geweest over de vraag of een huurder recht heeft op een huurkorting. Die werd in kort geding niet altijd toegekend. Dat kwam onder andere omdat de huurder zijn schade en omzetverlies onvoldoende had aangetoond. Maar er zijn ook diverse uitspraken waarbij aan de huurders wel een huurkorting werd toegekend. Dit waren echter allemaal procedures in kort geding met een voorlopig oordeel van de rechter. Op 21 januari 2021 heeft de rechter in Den Haag een uitspraak gedaan in een bodemzaak.

Gebrek

De rechter komt op grond van de wet en de wetsgeschiedenis tot het oordeel dat een (onvoorziene) overheidsmaatregel als een gebrek wordt aangemerkt. De overheid heeft beperkingen opgelegd. Daardoor heeft de huurder van een horecapand niet het genot van het pand dat zij mocht verwachten bij het aangaan van de huur. De huurder kan het pand niet in volle omvang exploiteren. Het feit dat het pand bijvoorbeeld wel voor afhaal- en bezorgdiensten kan worden gebruikt, maakt dit niet anders.

In een eerdere blog beschreef ik al dat niet alleen tastbare gebreken als een lekkend dak, gebreken zijn. Alle beperkingen in het huurgenot kunnen een gebrek opleveren. Dus in dit geval ook een overheidsmaatregel.

Uitsluiting huurkorting

In veel algemene bepalingen die horen bij huurovereenkomsten, is bepaald dat een huurder geen beroep kan doen op huurkorting in geval van een gebrek. Die algemene bepalingen maken onderdeel uit van de huurovereenkomst. Daarmee zijn het afspraken waaraan huurder en verhuurder gebonden zijn. Dit neemt echter niet weg dat een huurder zich kan beroepen op onvoorziene omstandigheden en de eisen van redelijkheid en billijkheid.

Onvoorziene omstandigheden

De rechter is van mening dat de huurder en verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang, waardoor het gehuurde langdurig niet kan worden gebruikt. Gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en maatschappij, is de coronacrisis dan ook een onvoorziene omstandigheid.

Huurkorting

De coronacrisis heeft geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Dit is niet te verwijten aan de huurder of de verhuurder. Het financiële nadeel moet daarom tussen partijen verdeeld worden. In deze zaak bepaalt de rechter vervolgens dat de huurder een huurkorting krijgt van 50% tijdens de lockdown. Ook voor de periode dat de horeca beperkt open mocht (tot 22.00 uur) en met een beperkt aantal reserveringen, heeft de huurder recht op huurkorting. Die wordt voor die periode vastgesteld op 25%.

Gevolgen voor de praktijk

Deze uitspraak kan grote gevolgen hebben voor de praktijk. Veel huurders van horecapanden zullen op basis van deze uitspraak aanspraak kunnen maken op huurkorting. Maar dit geldt ook voor winkeliers. Het versterkt hun positie in de onderhandelingen met de verhuurder. Ga hierover het gesprek aan met de verhuurder en ga niet zelfstandig over tot korting van de huur. Hiermee loopt de huurder het risico op de verschuldigdheid van boetes.

Van de andere kant geeft deze uitspraak ook voor de verhuurder enige handvaten. De rechter gaat namelijk ook in op de grote financiële gevolgen van de coronacrisis voor de huurder. De huurder moet die namelijk wel aantonen. De huurder moet voldoende inzicht geven in het wegvallen van inkomsten en haar omzetverlies voldoende onderbouwen. De huurder moet ook voldoende aantonen dat de ontvangen overheidssteun onvoldoende is om daarmee de volledige huur te betalen.

Vragen

Mogelijk biedt deze uitspraak van de rechter voor u als huurder mogelijkheden. Van de ander kant wordt u wellicht als verhuurder geconfronteerd met een verzoek van de huurder op huurkorting. Bij vragen daarover kunt u contact met mij opnemen: Advocaten van Waerde in Amersfoort via telefoon 033 820 03 88 of e-mail: info@advocaten-van-waerde.nl.

Laatste blogartikelen