De coronacrisis heeft ook gevolgen voor het huurrecht. Door de overheid zijn in verband daarmee ook maatregelen getroffen. Eén daarvan is de spoedwet Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten.
UPDATE: de wet is op 24 april 2020 gepubliceerd in de Staatscourant en treedt op 25 april 2020 in werking. De wet heeft terugwerkende kracht tot 1 april 2020.
Tijdelijke huurovereenkomst
Voor verhuurders van woningen zijn er mogelijkheden om woonruimte tijdelijk te verhuren. Een huurovereenkomst met betrekking tot een zelfstandige woonruimte die is aangegaan voor twee jaar of korter, eindigt door het verstrijken van de duur waarvoor die huurovereenkomst is aangegaan. Voor een huurovereenkomst met betrekking tot onzelfstandige woonruimte, geldt een bepaalde huurperiode van vijf jaar of korter. Een huurder van dergelijke woonruimte heeft geen huurbescherming. Voor de situaties waarin deze tijdelijke huurovereenkomst eindigt tijdens de coronacrisis, is er de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten.
Waarom Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten?
Wanneer de tijdelijke huurovereenkomst eindigt tijdens de coronacrisis, zal het voor huurders lastig zijn om andere woonruimte te vinden. Zeker als mensen ook nog te maken hebben met bijvoorbeeld quarantaine, ziekte, ontslag of dubbele diensten in de zorg.
Verhuurders willen aan de andere kant voorkomen dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. Op dit moment is het niet mogelijk om een tijdelijk huurcontract te verlengen voor een korte periode. Het is enkel mogelijk om een tijdelijk huurcontract te verlengen tot een contract voor onbepaalde tijd. Niet alle verhuurders kunnen of willen hun pand voor onbepaalde tijd verhuren. Vanwege deze omstandigheid kan de huidige wet de reden zijn om het contract op te zeggen.
Voor deze situatie biedt de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten een mogelijkheid. Huurders krijgen de mogelijkheid een tijdelijke verlenging aan te vragen bij hun verhuurder. Voor de verhuurder is van belang dat er dan sprake blijft van een tijdelijke huurovereenkomst.
Voorwaarden
Het verzoek moet schriftelijk door de huurder worden ingediend bij de verhuurder. Dit kan ook per e-mail. Het verzoek moet worden gedaan binnen 1 week na de schriftelijke aanzegging van de verhuurder dat de tijdelijke huurovereenkomst eindigt en dat de huurder moet ontruimen. Wanneer de verhuurder al vóór de datum van inwerkingtreding van de spoedwet de aanzegging heeft gedaan, dan heeft de huurder de tijd tot 1 week na de datum van inwerkingtreding van de wet. De wet is nu namelijk nog niet in werking getreden. Het wetsvoorstel is op 6 april 2020 door de minister bij de Tweede Kamer ingediend. Het moet nog door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd en worden gepubliceerd in de Staatscourant.
Weigering verhuurder van verlenging
De verhuurder heeft mogelijkheden om de verlenging te weigeren. Als de verhuurder voor 1 april 2020 al afspraken had om bijvoorbeeld de woning te verkopen, te slopen of te renoveren hoeft de verhuurder het contract niet te verlengen. Dit geldt ook als de verhuurder zelf in het huis wil gaan wonen of als de huurder zich niet als goed huurder gedraagt.
Periode van verlenging
De wet geldt voor huurcontracten die eindigen tussen 1 april 2020 en 30 juni 2020. Huurcontracten kunnen eenmalig verlengd worden met maximaal drie maanden en tot uiterlijk 1 september 2020. Het gaat dus om verlenging van de huurovereenkomst. Het is niet zo dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand komt. Indien de coronacrisis langer duurt, is het mogelijk om deze spoedwet te verlengen.
Kantonrechter
Wanneer de verhuurder niet instemt met het verzoek om verlenging, dan moet de verhuurder binnen 1 week na ontvangst van het verzoek dit schriftelijk weigeren. Door deze tijdige schriftelijke weigering is de huurder weer aan zet. De huurder kan dan namelijk aan de kantonrechter verzoeken om te bepalen dat de huurovereenkomst wel wordt verlengd. De kantonrechter bepaalt dan de termijn van verlenging. De beslissing van de kantonrechter is onherroepelijk. Er kan geen hoger beroep tegen worden ingesteld.
Urgente zaak
In verband met het coronavirus is de werkwijze van de rechtspraak aangepast. De behandeling van veel zaken is opgeschort of de wijze van behandeling van zaken is aangepast. De rechtspraak heeft bepaald dat de kantonrechters de verzoekschriften tot verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst met spoed moeten behandelen als urgente zaken.
Informatieverplichting verhuurder
Bij tijdelijke huurovereenkomsten bepaalt de wet nu al dat een verhuurder niet eerder dan 3 maanden en niet later dan 1 maand voor het verstrijken van de bepaalde tijd, de huurder schriftelijk moet herinneren aan de einddatum en aan de verplichting om de woning te ontruimen. Op grond van de spoedwet komt daar voor de verhuurder nu de verplichting bij dat de huurder moet worden geïnformeerd over de mogelijkheden op grond van de spoedwet. Het is echter niet precies duidelijk wat de inhoud moet zijn van deze informatieplicht. Ook is niet duidelijk wat de sanctie is, wanneer niet aan deze verplichting wordt voldaan.
Praktische uitvoering
Zoals aangegeven moet de spoedwet nog in werking treden. Dan zal ook meer duidelijk worden of de spoedwet veel wordt toegepast. En ook hoe bepaalde praktische vragen bij de toepassing van de wet moeten worden beantwoord.
Over de gevolgen van het coronavirus en het arbeidsrecht schreef mijn collega al enige blogs.
Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Advocaten van Waerde: telefoon 033 820 0388 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.
