Is een “monddoodclausule” in een koopovereenkomst toelaatbaar?

 in Onroerend goedrecht, contractenrecht

In koopovereenkomsten betreffende onroerend goed kunnen verschillende specifieke afspraken worden vastgelegd. Een voorbeeld van zo’n specifieke bepaling is een zogeheten monddoodclausule. Dit is een bepaling waarin koper en verkoper met elkaar afspreken dat zij over en weer geen bestuursrechtelijk bezwaar maken tegen elkaars toekomstige (bestemmings)plannen van het onroerend goed. Het is dus een rechtsmiddelenverbod. Een dergelijke bepaling zal vooral een rol spelen bij percelen die worden gesplitst of waarbij koper en verkoper in elkaars nabijheid wonen. Daarbij wordt dan vaak ook nog een kettingbeding opgenomen met een boetebepaling. Daarmee worden de koper en verkoper verplicht het beding ook aan hun rechtsopvolgers op te leggen. Is een dergelijk beding toelaatbaar?

Contractsvrijheid

In Nederland kennen we contractsvrijheid. Dit betekent dat partijen in beginsel over en weer vrij zijn om de voorwaarden van een koopovereenkomst te bepalen. Wenst een koper niet in te stemmen met bepaalde voorwaarden, dan is hij niet verplicht om de overeenkomst te sluiten. In de rechtspraak is bepaald dat er derhalve wel enige ruimte is voor een dergelijke clausule. Die ruimte is echter wel beperkt.

Monddoodclausule: voldoende concreet bepaald?

Een monddoodclausule kan aanvaardbaar zijn, wanneer voldoende concreet is opgenomen tegen welke plannen van verkoper, de koper en zijn rechtsopvolgers geen bestuursrechtelijke maatregelen mag ondernemen. Het moet dus voldoende concreet afgebakend zijn waarop de afstand van rechtsbescherming betrekking heeft. Dit kan bijvoorbeeld betrekking hebben op de legalisering van de huidige feitelijke situatie op het perceel van verkoper. Of op een concreet bouwplan. In dat geval kan worden aangenomen dat een koper precies weet, welke rechtsbescherming hij prijsgeeft.

Strijd met fundamentele rechtsbeginselen

Wanneer een beding onvoldoende concreet is en waarbij ongelimiteerd rechtsbescherming wordt onthouden, is dat in strijd met fundamentele rechtsbeginselen. In de Grondwet is bepaald dat iedereen toegang moet hebben tot de rechter. Dit volgt ook uit verdragen. Een clausule die onverenigbaar is met fundamentele rechtsbeginselen, is in strijd met de openbare orde.

Sanctie

Het rechtsgevolg van een bepaling die in strijd is met de openbare orde, is nietigheid. Dit betekent dat die clausule wordt geacht niet te bestaan. Zij verliest haar gelding. Koper en verkoper zijn dan niet aan de bepaling gebonden. Koper kan dan wel bezwaar maken tegen de plannen van verkoper en is geen boete verschuldigd.

Conclusie

Een zogenoemde monddoodclausule is dus mogelijk maar dient heel zorgvuldig geformuleerd te worden. Er dient duidelijk en voldoende concreet te worden omschreven waarop het verbod om rechtsmiddelen aan te wenden ziet en hoe lang het duurt. Een bepaling waarin ongelimiteerde rechtsbescherming wordt onthouden, is niet toegestaan. Overweegt u een monddoodclausule op te nemen of wordt u daarmee geconfronteerd, laat u zich dan goed adviseren. In plaats van het opnemen van een monddoodclausule, is het wellicht verstandiger om eerst de benodigde vergunningen te verkrijgen en pas daarna het onroerend goed te verkopen.

Recommended Posts