Een geleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden. Dit betekent dat er conformiteit moet zijn. Wanneer een zaak niet de eigenschappen heeft die je mocht verwachten, is er sprake van non-conformiteit. Deze vraag speelt bij allerhande overeenkomsten, maar vaak bij koopovereenkomsten van onroerend goed. Zo kan er ook sprake zijn van non-conformiteit bij een bouwkavel.
In deze blog bespreek ik een zaak waar het ging om de aanwezigheid van Japanse duizendknoop. Ook in de gemeente Amersfoort is dit een plant die voor schade en overlast zorgt. In de hierna te bespreken zaak ging het om een door een gemeente verkocht bouwkavel. De vraag die centraal stond was of de gemeente aansprakelijk is voor de kosten van verwijdering van de Japanse duizendknoop na verkoop van de bouwkavel.
Non-conformiteit
Op grond van de wet moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Daarvan is geen sprake wanneer een zaak niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Wat een koper mocht verwachten hangt onder meer af van de mededelingen die de verkoper heeft gedaan. Een koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bevat die voor een normaal gebruik nodig zijn. De verkoper heeft een mededelingsplicht. Hij moet de koper op de hoogte stellen als hij weet of moet weten dat de zaak voor een normaal gebruik ongeschikt is.
In een eerdere blog besprak ik een situatie waarbij het ging om non-conformiteit bij de koop van aandelen.
Bouwkavel
In de zaak die speelde bij de kantonrechter in Assen ging het om de verkoop van een bouwkavel door de gemeente aan een particuliere koper. De koper zou op de bouwkavel een woning realiseren. Hij had het perceel bouwrijp gekocht. Hij stelde dat hij daarom mocht verwachten dat hij zonder obstakels een woning zou kunnen bouwen. Na levering en na start van de bouw, kwam de koper er achter dat in de omgeving van zijn kavel Japanse duizendknoop was aangetroffen. Dit was bij de gemeente bekend.
In een later door de koper uitgevoerd onderzoek bleek dat er op dat moment op een gedeelte van zijn perceel Japanse duizendknoop was aangetroffen. De kosten van verwijdering van de plant zouden ruim € 10.000,- bedragen. De koper vond dat de gemeente die kosten aan hem diende te vergoeden.
Japanse duizendknoop
De Japanse duizendknoop is een zogenoemde invasieve exotische plant. Het kan grote schade veroorzaken aan bijvoorbeeld funderingen, verhardingen en rioleringen. De plant heeft diep groeiende wortels die in leven blijven wanneer het bovengrondse deel van de plant wordt verwijderd. Door de grote groeikracht en grote weerbaarheid tegen bestrijdingsmiddelen, is de plant moeilijk te verwijderen. De koper had er dus alle belang bij dat de Japanse duizendknoop werd verwijderd van zijn bouwkavel, om schade aan zijn nieuw te bouwen woning te voorkomen.
Normaal gebruik
De rechter stelt voorop dat de gemeente gehouden was om een bouwkavel te leveren dat geschikt was om er op te bouwen bij normaal gebruik en ontdaan van obstakels die deze bouw in de weg staan. Onder normaal gebruik wordt dan verstaan dat er op de bouwkavel een woning kan worden gebouwd op een veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Dit lijkt dus voor de koper de goede kant op te gaan, maar dan overweegt de rechter verder.
Non-conformiteit ten tijde van levering
De non-conformiteit moet bestaan ten tijde van de levering. De koper heeft niet aan kunnen tonen dat de Japanse duizendknoop al aanwezig was ten tijde van de levering. Het rapport dat de koper heeft laten opstellen dateert immers van latere datum.
Verder is de rechter van mening dat niet is gebleken dat de gemeente ten tijde van de levering wist of had moeten weten dat de Japanse duizendknoop zich op de bouwkavel bevond. Het feit dat de gemeente wel wist dat de Japanse duizendknoop voorkwam in de ecologische zone in de nabijheid van de bouwkavel, is daarvoor onvoldoende. Dit brengt nog niet mee dat de gemeente wist of kon weten dat de plant zich ook op de bouwkavel bevond. De gemeente hoefde de koper hier ook niet over te informeren. De rechter is van mening dat de gemeente geen mededelingsplicht had geschonden.
Voort is de rechter van mening dat de koper onvoldoende heeft aangetoond dat de aanwezigheid van Japanse duizendknoop een normaal gebruik in de weg staat. De koper heeft klaarblijkelijk zijn woning toch gebouwd, zonder vooraf de Japanse duizendknoop te verwijderen. Hoewel de rechter overweegt dat Japanse duizendknoop voor ernstige problemen aan een bebouwd perceel kan zorgen, is niet aangetoond dat hiervan in dit geval sprake is.
De vordering van de koper wordt dus afgewezen. Er is geen sprake van non-conformiteit van de bouwkavel. De gemeente is niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De gemeente is dus ook niet aansprakelijk voor de verwijderingskosten van de Japanse duizendknoop.
Conclusie
Deze uitspraak laat zien dat de vraag of er sprake is van non-conformiteit erg afhankelijk is van alle relevante omstandigheden. Die moeten goed uiteen worden gezet. Daarna is het dan ook afhankelijk van de weging van die omstandigheden door de rechter.
Verder volgt uit de uitspraak dat degene die zich beroept op non-conformiteit, dit ook moet bewijzen. Daarbij moet dan worden aangetoond dat de non-conformiteit al bestond op het moment van levering. Zoals uit deze zaak blijkt, is dat niet altijd eenvoudig aan te tonen.
Overigens vind ik dat de rechter in dit geval wel een beetje te gemakkelijk over de mededelingsplicht van de gemeente heen stapt.
Gelet op de grote groeikracht van de plant en de mogelijk grote gevolgen in geval van de aanwezigheid van Japanse duizendknoop, had de gemeente potentiële kopers er wel op kunnen wijzen dat die plant in de nabijheid was aangetroffen. De koper had dan een weloverwogen keuze kunnen maken of hij het risico wilde lopen dat de plant zich ook op zijn perceel zou nestelen. Nu is hij daar achteraf mee geconfronteerd en moet hij hoge verwijderingskosten maken om te voorkomen dat er daadwerkelijk schade wordt aangebracht. Waarom de koper niet vóór de bouw voor verwijdering heeft zorggedragen, is mij overigens niet duidelijk uit de uitspraak.
In een eerdere blog ben ik nader ingegaan op de mededelingsplicht van de verkoper en onderzoeksplicht van de koper.
Vragen
Wanneer u ook worstelt met de vraag of er sprake is van non-conformiteit bij de koop van een woning of ander onroerend goed, neem dan gerust contact op om uw vraag voor te leggen. Ik help u graag om de situatie te beoordelen. U kunt daarvoor contact opnemen met Advocaten van Waerde via telefoon 033 820 03 88 / 06 21 51 59 65 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.