In een koop-/aannemingsovereenkomst worden afspraken vastgelegd voor de bouw van een nieuwbouwwoning. Na oplevering kan er verschil van mening bestaan over het opleveringsniveau. Dit geldt zeker indien er als gevolg van meerwerk wijzigingen zijn aangebracht. Het is van belang om afspraken goed vast te leggen. Uiteindelijk komt het aan op de uitleg van die afspraken in een koop-/aannemingsovereenkomst en wat partijen daarvan mochten verwachten.
In het hierna te bespreken geval ging het om warme voeten in een werkkamer die was gerealiseerd in een oorspronkelijke garage.
Koop-/aannemingsovereenkomst
Bij nieuwbouwwoningen wordt geregeld gebruik gemaakt van een (standaard) koop-/aannemingsovereenkomst. Daarin wordt vastgelegd dat een aannemer de woning bouwt in overeenstemming met de technische omschrijving en bijbehorende tekeningen. De aannemer moet bouwen naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van het Bouwbesluit.
Wijzigingen en meerwerk
Kopers hebben vaak de mogelijkheid om wijzigingen aan te brengen in de vorm van meerwerk (of minderwerk). Als gevolg van deze wijzigingen kan een functie van een ruimte veranderen. Zo kan een ruimte die oorspronkelijk bedoeld was als garage, als werkkamer worden gebruikt. Dit betekent dat er andere eisen aan die ruimte worden gesteld, bijvoorbeeld voor wat betreft isolatie en verwarming. Dit speelde bij een procedure bij de Raad van Arbitrage. Daar stond de uitleg van een koop-/aannemingsovereenkomst centraal.
Garage is overige gebruiksruimte
In de regel wordt een garage aangeduid als overige bedrijfsruimte. Het Bouwbesluit vereist niet dat deze ruimte geïsoleerd wordt. Het gaat om een ruimte waar het verblijven van mensen van ondergeschikt belang is. Comfort speelt geen rol.
Wanneer kopers de functie van de garage dus zelf veranderen, betekent dit dus niet dat de garage geïsoleerd of verwarmd moet worden opgeleverd.
Garage is verblijfsruimte
Wanneer kopers bij het opdragen van meerwerk aan de aannemer te kennen geven dat ze de garage als werkkamer willen gaan gebruiken, kan dit anders worden.
De kopers in de hier besproken procedure hadden de aannemer opdracht gegeven voor meerwerk. In de garage diende vloerverwarming te worden aangebracht. Zij stelden dat ze aan de aannemer kenbaar hadden gemaakt dat de functie van de garage veranderde in werkkamer. De in de garage aan te brengen vloerverwarming diende daarom te voldoen aan de eisen die worden gesteld aan een verblijfsruimte.
De aannemer stelde zich op het standpunt dat de ruimte in de overeenkomst was aangeduid als overige gebruiksruimte. Die mocht op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst en het Bouwbesluit ongeïsoleerd en slechts vorstvrij worden opgeleverd. De door hem aangebrachte vloerverwarming voldeed. De verwarming was voldoende voor een ruimte die bedoeld is voor het stallen van een motorvoertuig.
Gerechtvaardigd vertrouwen
De arbiter komt tot het oordeel dat de aannemer er voldoende van op de hoogte was dat het beoogde gebruik van de garage een werkkamer/verblijfsruimte was. Kopers hadden er daarom op mogen vertrouwen dat de aannemer de vloerverwarming zou realiseren naar de eisen voor een verblijfsruimte.
Eisen van goed en deugdelijk werk
De temperatuur in de werkkamer bleef achter bij de temperatuur van de keuken. Bij koud weer werd het nog geen 15 graden Celsius. De arbiter concludeert dat de gerealiseerde vloerverwarming niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De aannemer moet daarom de vloerverwarming herstellen (op zijn kosten). De kopers mochten warme voeten verwachten.
In een eerdere blog schreef ik ook over de eisen van goed en deugdelijk werk.
Maartje van den Berg
Conclusie
Het voorgaande maakt duidelijk dat het van belang is om duidelijke afspraken te maken. Wanneer afspraken goed vast liggen in een koop-/aannemingsovereenkomst, is er minder ruimte voor een verschillende uitleg van die afspraken. Bij de uitleg van afspraken, speelt vervolgens de professionaliteit van partijen een rol. Een aannemer wordt geacht bekend te zijn met het Bouwbesluit. Indien een opdrachtgever wijzigingen wenst, zal een aannemer moeten waarschuwen wanneer door die aanpassing de woning niet meer voldoet aan het Bouwbesluit. Wanneer door de wijziging de functie verandert en dit is de aannemer bekend, moet hij die ruimte opleveren conform de eisen die gelden voor een dergelijke ruimte.
Vragen
Wanneer u vragen hebt over de rechten en plichten die voortvloeien uit een koop-/aannemingsovereenkomst, neem dan gerust contact op om uw vraag voor te leggen. Ik help u graag om de situatie te beoordelen. U kunt daarvoor contact opnemen met Advocaten van Waerde via telefoon 033 820 03 88 / 06 21 51 59 65 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl
