Bij de koop en verkoop van woningen maken veel verkopers en kopers gebruik van de bijstand van een makelaar. Welke waarde mag je hechten aan mededelingen van een makelaar? Is een makelaar bevoegd tot het sluiten van een koopovereenkomst? Op deze vragen ga ik hierna in.
Opdracht tot bemiddeling
De opdracht aan een makelaar is een opdracht tot bemiddeling. Dit is een overeenkomst waarbij de makelaar zich verbindt als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een koopovereenkomst. Dit houdt in dat aan de makelaar in beginsel geen volmacht wordt gegeven tot het sluiten van de koopovereenkomst. Het tot stand komen van de koopovereenkomst moet tussen de koper en verkoper zelf gebeuren. De makelaar is alleen de bode van de (ver)koper. Dit heeft de Hoge Raad enige tijd geleden al bepaald.
Volmacht
In de bemiddelingsovereenkomst kan worden bepaald dat de makelaar een volmacht wordt gegeven waarbij hij de bevoegdheid krijgt om namens de (ver)koper bindende afspraken te maken. Dit moet dan expliciet worden overeengekomen. In de meeste gevallen is dit niet het geval.
Koopovereenkomst
Wil tussen een verkoper en koper een koopovereenkomst tot stand zijn gekomen, dan moet dit blijken uit handelingen of mededelingen van de koper en verkoper zelf. Daarover zal in de regel geen discussie zijn wanneer de handtekening van zowel de koper als de verkoper onder een koopovereenkomst staat. Het wordt anders wanneer een makelaar een mededeling doet naar aanleiding van een bod van een koper. Met een mondeling akkoord van de makelaar komt in beginsel geen koopovereenkomst tot stand. Het is namelijk geen mededeling van de verkoper zelf.
Mededelingen van een makelaar
In een procedure in kort geding bij de Rechtbank Limburg deed de koper nog een beroep op de schijn van bevoegdheid. De verkopend makelaar had telefonisch medegedeeld dat het door de potentiële kopers gedane aanbod werd geaccepteerd. Hij had vervolgens een koopovereenkomst opgesteld en die ter ondertekening naar de kopers gestuurd. Die was nog niet ondertekend door de verkopers maar wel voor gezien en voor akkoord ondertekend door de verkopend makelaar.
Schijn van bevoegdheid
De omstandigheden waarop kopers zich echter beriepen, waren echter allemaal mededelingen van de makelaar. Daarmee is door de verkopers geen schijn van bevoegdheid gewekt. De rechter verwees daarvoor naar een oudere uitspraak van de Hoge Raad. Daarin is bepaald dat een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling geen volmacht inhoudt aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst, en dat met zo’n opdracht ook niet de schijn van bevoegdheid van de makelaar wordt gewekt. De koper stond dus met lege handen.
Onrechtmatig handelen
In deze uitspraak was de makelaar geen partij. Het was een procedure tussen de kopers en de verkopers met betrekking tot de vraag of er tussen die partijen een koopovereenkomst tot stand was gekomen en of de verkopers die dienden na te komen. Mogelijk zou de makelaar door de koper kunnen worden aangesproken op onrechtmatig handelen. Daarvan is sprake wanneer de makelaar niet de zorgvuldigheid in acht neemt die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Dit zou het geval kunnen zijn, wanneer de makelaar onjuiste of misleidende informatie heeft verstrekt aan de koper. Ik schreef hierover eerder een blog.
In de onderhavige situatie zal dit niet snel het geval zijn. Omdat de hoofdregel is dat een makelaar slechts optreedt als bode, betekent het enkele feit dat hij geen toereikende volmacht heeft niet dat hij onrechtmatig handelt. Om onrechtmatig handelen aan te nemen is meer nodig, waarbij alle omstandigheden meespelen.
Conclusie
Een makelaar is geen partij bij een koopovereenkomst. De makelaar is slechts een bode. De koopovereenkomst komt tot stand tussen een koper en verkoper. Wanneer de handtekening van beide partijen onder een koopovereenkomst staat, zal er geen discussie meer zijn of er wel of niet een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Een particuliere koper van een woning heeft dan overigens nog wel een wettelijke bedenktermijn van drie dagen waarbinnen de koopovereenkomst kan worden ontbonden. Ook kunnen er nog andere ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst zijn opgenomen, zoals een financieringsvoorbehoud. Die geven dan ook mogelijkheden om de overeenkomst te ontbinden met als gevolg dat de koop dan alsnog niet doorgaat.
