Mededelingsplicht en onderzoeksplicht bij de koop van een woning

 in Onroerend goedrecht, Overeenkomstenrecht

Na de koop en verkoop van een woning ontstaan er nog wel eens discussies over gebreken aan de verkochte woning. Daarbij is het de vraag of een verkoper bepaalde informatie had moeten melden. Of had de koper juist een onderzoeksplicht? Hoe zit het met de voorrangsregels bij de mededelingsplicht en onderzoeksplicht? En wanneer is er sprake van een gebrek waarvoor je de verkoper aansprakelijk kunt houden?

Mededelingsplicht

Als je een woning wilt verkopen, geef je relevante informatie over de woning. Daarbij wordt ook aandacht besteed aan de staat van onderhoud en gebruikte materialen. Makelaars hanteren daarvoor vaak vaste modellen. Een van de vragen die daarmee beantwoord wordt, is de vraag of er asbest in de woning is verwerkt. De verkoper dient deze vragen naar waarheid in te vullen. Maar niet meer dan dat. Wanneer je ergens geen wetenschap van hebt, kun je hierover ook niets mededelen.

Onderzoeksplicht

Een koper mag afgaan op de juistheid van de mededelingen van de verkoper. De mededelingsplicht van de verkoper gaat dus vóór de onderzoeksplicht van de koper. Wanneer een koper twijfel heeft, of iets zeker wil weten, dan ligt het op zijn weg om verder onderzoek te doen. Indien een verkoper bijvoorbeeld aangeeft dat hij er niet mee bekend is dat in de woning asbest is verwerkt, dan ligt het op de weg van de koper om hier verder onderzoek naar te doen indien hij wil weten of er inderdaad geen asbest is verwerkt.

Non-conformiteit

Wanneer je een woning koopt, mag je ervan uitgaan dat die woning de eigenschappen heeft die voor normaal gebruik noodzakelijk zijn. Wanneer dit niet het geval is, is er sprake van non-conformiteit. In een eerdere blog heb ik hier ook al aandacht aan besteed.

Normaal gebruik

De vraag wanneer normaal gebruik van de woning niet mogelijk is, is niet altijd eenvoudig te beantwoorden. Ik geef een voorbeeld. De enkele aanwezigheid van asbest, betekent in zijn algemeen niet dat daarmee normaal gebruik in de weg staat. Indien er sprake is van hechtgebonden asbest en dit bij alledaags gebruik van de woning niet wordt verwijderd, is er geen sprake van schadelijkheid voor de gezondheid. De aanwezigheid van asbest maakt de woning dus niet ongeschikt voor bewoning. Asbest gaat een probleem geven wanneer je het bijvoorbeeld door verbouwingswerkzaamheden gaat verwijderen. Niet noodzakelijke verbouwingswerkzaamheden vallen echter niet onder het normaal gebruik.

Verkoper aansprakelijk?

Voorgaande aspecten speelden een rol bij een zaak die speelde bij de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland. De rechter kwam tot de conclusie dat de verkoper zijn mededelingsplicht niet had geschonden. Hij was niet bekend met de aanwezigheid van asbest en mocht dit dus ook zo vermelden. Hij had ook geen mededelingen gedaan waardoor de koper er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er geen asbest aanwezig was.

Omdat de koper verbouwingswerkzaamheden aan de dakkapel en het dak wilde uitvoeren, kwam de aanwezigheid van asbest aan het licht. Dit leidde tot extra kosten voor de koper vanwege sanering en vervanging van het dakbeschot. De rechter was echter van oordeel dat de verkoper hiervoor niet aansprakelijk was. Het uitvoeren van niet direct noodzakelijke verbouwingswerkzaamheden, was een aanpassing van de woning op grond van persoonlijke wensen. Die zien niet op algemene bewoonbaarheid van de woning. Er was dus geen sprake van non-conformiteit en de verkoper was niet aansprakelijk.

Tip

Wanneer u geconfronteerd wordt met een gebrek aan een gekochte woning, is het goed om te kijken of er sprake is van een schending van de onderzoeks- of mededelingsplicht. Ook moet beoordeeld worden of de woning, ondanks de aanwezigheid van een gebrek, op normale wijze te gebruiken is. Dit zijn vaak heel feitelijke afwegingen. Maar daarnaast is het zaak om de verkoper ook tijdig te wijzen op het geconstateerde gebrek en in de gelegenheid te stellen om het gebrek te herstellen. Dit is een ingebrekestelling. Anders loopt u het risico dat de verkoper niet in verzuim komt, en om die reden niet aansprakelijk is. Kortom: er zijn bij gebreken aan een verkochte woning wat juridische hobbels te nemen. Ik help u daar graag bij.

Recommended Posts