Ontbinden huurovereenkomst
In de wet is bepaald dat wanneer een contractspartij tekort schiet in de nakoming één van haar verbintenissen de andere contractspartij de bevoegdheid heeft om die overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Deze hoofdregel geldt niet als de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). In lid 2 van dit artikel is bepaald dat de bevoegdheid tot ontbinding pas bestaat als de schuldenaar in verzuim is. Verder bepaalt artikel 6:267 BW dat een overeenkomst zowel buitengerechtelijk als gerechtelijk kan worden ontbonden.
Geldt deze algemene regeling ook bij een huurovereenkomst?
Deze algemene regeling geldt ook als een huurder een huurovereenkomst wil ontbinden. Indien een verhuurder tekort geschiet in de nakoming van de huurovereenkomst kan een huurder de huurovereenkomst dus buitengerechtelijk ontbinden op grond van de algemene ontbindingsregels. Zo kan de huurder de huurovereenkomst bijvoorbeeld gedeeltelijk ontbinden met evenredige vermindering van de huurbetalingen (artikel 6:270 BW). Voor een gedeeltelijke ontbinding door de huurder op grond van artikel 7:207 BW (prijsvermindering in verband met een gebrek) is de tussenkomst van de kantonrechter vereist.
En als een verhuurder een huurovereenkomst wil ontbinden?
Voor de situatie dat een verhuurder een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak, een woonwagen of standplaats wil ontbinden vanwege een tekortkoming van de huurder is er een specifiek artikel in de wet opgenomen, namelijk artikel 7:231 lid 1 BW. Dit artikel bepaalt dat de ontbinding van een huurovereenkomst in dat geval alleen door de rechter kan worden uitgesproken. De enige uitzonderingen daarop staan in artikel 7:231 lid 2 BW (bevel tot sluiting van een drugspand door het bevoegd gezag) en artikel 7:210 lid 1 BW (het volledig tenietgaan van het verhuurde, waardoor instandhouding van de huurovereenkomst geen zin meer heeft.
Wanneer is een tekortkoming voldoende ernstig om een huurovereenkomst te kunnen ontbinden?
Het antwoord op deze vraag is niet eenduidig te geven. Wel is het zo dat als een huurder of verhuurder tekortschiet in de nakoming van een kernverplichting, te weten het tijdig betalen van de overeengekomen huurprijs door een huurder (artikel 7:212 BW) en het ter beschikking stellen (en laten) van het gehuurde door een verhuurder (artikel 7:203 BW), dit in de meeste gevallen een grondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst zal opleveren. Verder is het afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval of een tekortkoming ernstig genoeg is om een huurovereenkomst te kunnen ontbinden. Hieronder een drietal voorbeelden uit de rechtspraak.
In een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland speelde de situatie dat een huurder zich jarenlang beledigend en bedreigend tegenover medewerkers van de verhuurder had uitgelaten, hetgeen voor de verhuurder aanleiding was om de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. De kantonrechter oordeelde dat de huurder door dit handelen tekort was geschoten in de nakoming van zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:212 BW). De huurovereenkomst werd daarom ontbonden, onder de voorwaarde dat het vonnis pas ten uitvoer kon worden gelegd als de huurder zich wederom schuldig zou maken aan de gedragingen die aanleiding gaven voor het ontbinden van de huurovereenkomst.
In een uitspraak van de rechtbank Den Haag werd een huurovereenkomst door de rechter (onvoorwaardelijk) ontbonden, omdat de huurder ernstige en structurele overlast voor omwonenden veroorzaakte, onder meer bestaande uit stankoverlast, geluidsoverlast en het aantrekken van dieren rondom het gehuurde.
En in een uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant werd de huurovereenkomst door de kantonrechter ontbonden vanwege een huurachterstand van meer dan zes maanden en het feit dat de huurder het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder aan een ander in gebruik had gegeven en hij daar zelf niet meer woonde.
Kan er een ook schadevergoeding worden gevorderd bij ontbinden huurovereenkomst?
Ja, indien een tekortkoming in een huurovereenkomst tot ontbinding leidt kan op grond van artikel 6:74 BW en artikel 6:208 BW een schadevergoeding van de wanpresterende partij worden gevorderd. Bijvoorbeeld als een huurder aantoonbaar schade lijdt doordat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd vanwege een tekortkoming van de verhuurder voortijdig eindigt of als een gebrek in het gehuurde schade aan eigendommen van een huurder heeft veroorzaakt.
Wat is er mogelijk in mijn situatie?
Heeft u een huurovereenkomst gesloten en wilt u te weten wat de mogelijkheden zijn om deze overeenkomst te ontbinden bij een tekortkoming van de huurder of de verhuurder? Neemt u dan gerust contact met mij op. Ook wanneer u andere vragen heeft over huurrecht kunt u contact met mij opnemen. Ik ben te bereiken via Advocaten van Waerde in Amersfoort, telefoon 033-8200388 / 06-34277260 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.
