Overbouw en erfdienstbaarheid

 in Onroerend goedrecht, Burenrecht

Welke mogelijkheden zijn er bij overbouw wanneer de buren over de erfgrens hebben gebouwd? Dit is onder andere op te lossen met een erfdienstbaarheid.

Grensgeschil tussen buren

Bij het Kadaster zijn de gegevens van bestaande grenzen vastgelegd. Wanneer er een grensconflict is met de buren of wanneer u een uitbouw wilt plaatsen, kan het handig zijn om de bestaande erfgrens te bepalen. Dit kan problemen voorkomen. Om een bestaande kadastrale grens zichtbaar te maken, kan het Kadaster een grensreconstructie maken. Een landmeter komt dan langs om de kadastrale grens te laten zien, zoals die destijds is vastgesteld. Het komt voor dat de kadastrale grens niet overeenkomt met de feitelijke grens waarvan buren uitgingen. Het kan dan voorkomen dat een gedeelte van een gebouw is geplaatst op een stukje grond van de buren. De feitelijke grens komt dan niet overeen met de kadastrale grens. Hoe moet hiermee worden omgegaan?

Overbouw

Het komt vaker voor dat een garage, schuur of stal gedeeltelijk op de grond staat van de buren. Er is dan sprake van overbouw. Meestal is dit per ongeluk gebeurd, bijvoorbeeld omdat de eigenaars van de naburige erven uit zijn gegaan van een erfafscheiding die in werkelijkheid niet de grens tussen beide percelen vormt. Dit kan aan het licht komen bij een grensreconstructie door het Kadaster.

Verwijdering overbouw

Als eigenaar zou u kunnen vorderen dat de buren het op uw perceel gebouwde gedeelte van (bijvoorbeeld) de garage afbreken en weghalen. Dit heeft waarschijnlijk grote gevolgen. Het is de vraag of de rechter dit in een procedure toewijst. Dit geldt te meer omdat er een alternatief is om de situatie te regelen.

Onevenredige benadeling

Indien de eigenaar van het overstekende stuk gebouw onevenredig zwaar wordt benadeeld indien hij zijn stuk moet veranderen of afbreken ten opzichte van de eigenaar van het perceel waar het stuk overbouw op is gevestigd, kan de eigenaar van het stuk overbouw aan de rechter verzoeken of er een erfdienstbaarheid kan worden gevestigd. Een dergelijke erfdienstbaarheid zorgt ervoor dat de bestaande toestand mag blijven.

Erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid is een verplichting die rust op het ene perceel (dienende erf) ten behoeve van een ander perceel (heersende erf). Dit kan een verplichting inhouden om iets te doen of juist niet te doen. Dit is bijvoorbeeld een recht van overpad. In een eerdere blog schreef ik over een erfdienstbaarheid van licht. Daarbij diende de ene buur ervoor te zorgen dat er daglicht binnen kwam bij de bollenschuur van de andere buur.

Overbouw en erfdienstbaarheid

Bij een erfdienstbaarheid kan worden afgesproken dat u duldt dat de garage op uw gedeelte van het perceel staat. In ruil daarvoor kan worden afgesproken dat uw buren daarvoor eventueel een vergoeding betalen.

In een notariële akte leg je een dergelijke erfdienstbaarheid vast. Dit heeft dan zakelijke werking. Dit betekent dat het recht van erfdienstbaarheid rust op de percelen. Bij verkoop van een perceel, blijft de erfdienstbaarheid rusten op de percelen en zijn de nieuwe eigenaren daaraan ook gebonden. De erfdienstbaarheid werkt dan dus ook tegen eventuele opvolgende eigenaars van beide percelen.

Bij het vestigen van een dergelijke erfdienstbaarheid, is dan ook duidelijk dat een gedeelte van de garage op uw grond staat. Daarmee kunnen de buren geen eigenaar worden van dat stukje grond. Het is dan namelijk voor hen en voor alle rechtsopvolgers duidelijk dat zij geen bezitter (houder voor zichzelf) zijn van dat stukje grond. Wanneer je geen bezitter bent, kun je door verjaring geen eigenaar worden.

Verkoop perceel

Een andere optie is dat u het stukje perceel verkoopt aan uw buren. De strook grond zal dan getaxeerd moeten worden. Verkoop van een stukje perceel betekent dat er een definitieve wijziging van de erfgrens wordt doorgevoerd, die ook als zodanig in de openbare registers en bij het kadaster moet worden aangetekend. Daaraan zijn kosten verbonden.

Gebruiksovereenkomst

Om een stuk grond aan een ander in gebruik te geven, kan ook voor een gebruiksovereenkomst worden gekozen. Dit is een zogenaamde obligatoire overeenkomst die alleen tussen de contractpartijen geldt. Deze gaat dus niet automatisch over naar de volgende eigenaar van een betrokken erf. Notariële tussenkomst is voor deze overeenkomst ook niet vereist, waardoor deze optie mogelijk goedkoper is.

In een gebruiksovereenkomst kan duidelijk worden aangegeven dat de bewuste strook grond eigendom is van u en in gebruik wordt gegeven aan uw buren. Daarbij kunnen voorwaarden voor dit gebruiksrecht worden vastgelegd. De buren zijn dus geen bezitter van die strook grond voor zichzelf. Daarmee kan verjaring van die grond voorkomen worden. Dit vergt wel een duidelijke formulering van de gebruiksovereenkomst.

Omdat een gebruiksovereenkomst enkel geldt tussen de contractpartijen (u en uw buren) geldt die in beginsel niet voor volgende eigenaren. Weliswaar kan bijvoorbeeld worden opgenomen dat bij verkoop van een perceel de verkoper de gebruiksovereenkomst moet overdragen aan de opvolgend koper, maar wanneer dat niet gebeurt en de opvolgend koper is niet bekend met de overeenkomst, dan is de opvolgend koper daaraan niet gebonden. Een gebruiksovereenkomst geeft dus minder zekerheid voor de toekomst.

Verjaring

Tot slot nog enige opmerkingen over verjaring. Dit is altijd een lastig juridisch onderwerp waarbij de feiten en omstandigheden in een specifiek geval een grote rol spelen. Wanneer iemand grond bezit, in die zin dat hij de grond houdt voor zichzelf en gebruikt als ware hij eigenaar (dus bijvoorbeeld niet als gebruiker of huurder), dan kan die grond door verjaring zijn eigendom worden. Indien iemand te goeder trouw is, dan kan hij na bezit van 10 jaar eigenaar zijn geworden van de grond. Er moeten objectieve redenen zijn waarom de bezitter van grond dacht en uitstraalde dat hij de eigenaar was. Wanneer er geen sprake is van goede trouw, dan kan de bezitter na 20 jaar door verjaring eigenaar worden.

Wanneer er sprake is van eigendomsverkrijging van een strook grond door verjaring, dan lopen de juridische grens en de kadastrale grens dus niet meer gelijk. Dit moet dan nog worden aangepast in de kadastrale registers.

Conclusie

Discussie over een erfgrens en overbouw komt geregeld voor. Een grensreconstructie van het Kadaster kan duidelijkheid geven. Wanneer buren er dan niet uitkomen, is nadere juridische bijstand raadzaam. Ik help u daarbij graag. U kunt dan contact opnemen met Advocaten van Waerde via telefoon 033 820 03 88 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.

Recommended Posts