Speculatieve grondhandel

De afgelopen jaren zijn er geregeld berichten in de krant geweest over speculatieve grondhandel. Grondhandelaren kopen voor een relatief lage prijs landbouwgrond op. Zij verkopen die dan aan (vooral) particulieren met de suggestie dat de landbouwgrond zal veranderen in bouwgrond. Dit betekent een waardevermeerdering van de grond. Dit kan dus een interessante investering zijn. Helaas komen de verwachtingen niet altijd uit. Kan de koper dan nog onder de koopovereenkomst waarbij sprake is van speculatieve grondhandel uit?

Overeenkomst speculatieve grondhandel

Wanneer een koper een handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarbij sprake is van speculatieve grondhandel, is hij daar in beginsel aan gebonden. Maar heeft deze koper mogelijkheden om onder de verplichtingen uit te komen? Een uitspraak van de kort gedingrechter van de rechtbank Noord-Holland uit 2023 gaf daar al aanknopingspunten voor.  Nu is er ook een recente uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland in een bodemprocedure. Daaruit blijkt dat een particuliere koper beschermd wordt. Wat was het geval?

Koopovereenkomst landbouwgrond

Een particulier kocht een stuk landbouwgrond voor ongeveer € 65.000,- van een bedrijf dat zich bezighield met het aan- en verkopen van gronden met een agrarische bestemming. Dit stuk grond werd hem voorgespiegeld als een interessante belegging omdat er op die grond woningen zouden komen. Omdat er zoveel belangstelling was, moest hij snel beslissen en tekenen. Tijdens het bezoek op het kantoor van de verkoper werd een glossy brochure getoond. Ter plekke tekende de koper vervolgens de koopovereenkomst. Daarin werd wel benoemd dat er sprake was van een speculatieve grondhandel. De koop had dus een speculatief karakter. Er werd door de verkoper geen garantie gegeven dat de verkochte grond daadwerkelijk door een bestemmingsplanwijziging, zou veranderen in bouwgrond.

Notaris

Na het tekenen van de koopovereenkomst moest de grond via de notaris aan de koper geleverd worden. De notaris wees de koper er op dat hij zich ervan bewust moest zijn dat er sprake was van landbouwgrond. De huidige waarde daarvan was ongeveer € 3.500,-. De notaris wees de koper er dus op dat er een risico aan de koop zat. Namelijk dat de grond nooit van bestemming zou wijzigen en dus landbouwgrond zou blijven. Er was sprake van speculatieve grondhandel, zonder garantie.

Boete wegens niet nakoming overeenkomst

Het bericht van de notaris was aanleiding voor de koper om de verkoper te laten weten dat hij niet meer wilde meewerken aan de levering van de grond. De verkoper sommeerde de koper om alsnog mee te werken aan de levering van de grond en de koopprijs te betalen. Toen de koper dat niet deed, ontbond de verkoper de koopovereenkomst. Daarbij maakte hij aanspraak op de contractueel overeengekomen boete van bijna € 13.000,-. Die betaalde de koper niet. Daarop volgde een procedure.

Vernietiging overeenkomst speculatieve grondhandel

De koper was van mening dat hij bij de ondertekening van de overeenkomst door de verkoper niet of onvoldoende was gewezen op het feit dat er sprake was van speculatieve grondhandel. De verkoper had hem onder druk gezet om snel te tekenen. Daarom had hij de overeenkomst voor het tekenen ook niet goed doorgelezen. De koper was van mening dat de koopovereenkomst diende te worden vernietigd wegens dwaling en oneerlijke handelspraktijken.

Oneerlijke handelspraktijken

In de wet staan beschermingsbepalingen opgenomen voor consumenten. Wanneer is er sprake van een oneerlijke handelspraktijk waarbij consumenten beschermd worden?

De wet bepaalt dat een handelaar jegens een consument onrechtmatig handelt indien hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is. Als ‘handelspraktijk’ wordt verstaan iedere handeling, omissie, gedraging, voorstelling van zaken of commerciële communicatie, met inbegrip van reclame en marketing, van een handelaar, die rechtstreeks verband houdt met de verkoopbevordering, verkoop op levering van een product aan consumenten. Daaronder vallen ook onroerende zaken.

De rechter oordeelde dat de verkoper in deze zaak als een handelaar valt aan te merken die handelspraktijken heeft verricht jegens de koper als consument.

De wet bepaalt vervolgens ook dat een handelspraktijk misleidend is indien informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie, bijvoorbeeld ten aanzien van het bestaan of de aard van het product, de voornaamste kenmerken van het product (waaronder risico’s en gebruiksmogelijkheden), de motieven voor de handelspraktijk en de prijs of het bestaan van een prijsvoordeel.

Het gaat dus om handelspraktijken waarbij de handelaar foutieve informatie verstrekt of informatie verstrekt die bijvoorbeeld door de wijze van presentatie, hoewel feitelijk gezien wellicht correct, op een of andere manier de consument misleidt. Beslissend is of deze (onjuiste) informatie de gemiddelde consument er toe kan brengen om een besluit over een overeenkomst te nemen dat hij anders niet had genomen.

Misleidende handelspraktijk

De rechter kwam vervolgens op basis van het hiervoor genoemde wettelijk kader tot het oordeel dat er sprake was van een misleidende handelspraktijk. Daarvoor nam de rechtbank de volgende aspecten mee in haar oordeel. In de brochure werd de indruk gewekt de er op de aangeboden kavels daadwerkelijk een woning gebouwd kon worden. Er is door de verkoper geen waarschuwing gegeven over de speculatieve grondhandel. Zo was niet vermeld dat de door de koper te betalen grondprijs veel hoger lag dan de actuele waarde van de agrarische grond. Ook was niet vermeld dat de huidige bestemming agrarisch was. Niet is vermeld dat een bestemmingsplanwijziging plaats moest vinden om bebouwing mogelijk te maken.

De verkoper schetste het beeld van een prijsvoordeel voor de koper, omdat bouwgrondprijzen de laatste jaren flink zijn gestegen. Er was in dit geval echter nog helemaal geen sprake van bouwgrond, en het was ook niet aannemelijk dat dit snel zou veranderen.

De rechter kwam tot het oordeel dat de schriftelijke informatievoorziening door verkoper ondermaats, onvolledig en overduidelijk meer ter aanprijzing dan ter voorlichting bedoeld was. Feitelijk was sprake van een uiterst speculatieve en risicovolle belegging, waarover zij geen open kaart heeft gespeeld. Daarnaast is er sprake van een misleidende omissie. De verkoper had essentiële informatie welke de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit te nemen, in de fase voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst weggelaten. Een beperkte mededeling in de verkoopbrochure over het speculatieve karakter was onvoldoende.

Conclusie

De conclusie is dat deze koper beschermd werd. De overeenkomst werd vernietigd vanwege misleidende en daarmee oneerlijke handelspraktijken. De verkoper kon dus geen boete vorderen vanwege het niet nakomen van de overeenkomst door de koper.

Kan ik mijn koopovereenkomst vernietigen?

De koper kwam dus goed weg in deze zaak. Maar wanneer je een handtekening zet onder een overeenkomst ben je daar in beginsel wel aan gebonden. Het is dus beter om eerst goed na te denken en een weloverwogen keuze te maken. Het is te verwachten dat bedrijven die zich bezighouden met speculatieve grondhandel, hun informatie zullen aanpassen. Wanneer je als consument voldoende en op juiste wijze bent geïnformeerd over de risico’s, kan het zo zijn dat een beroep op oneerlijke handelspraktijken niet opgaat.

Verder is van belang dat het in deze zaak ging om een consument. Dat is iemand die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Wanneer dus een rechtspersoon een stuk grond koop waarbij sprake is van speculatieve grondhandel, heeft die niet dezelfde bescherming als een consument.

Wanneer u vragen heeft over de nakoming van een koopovereenkomst waarbij sprake is van speculatieve grondhandel, dan kunt u contact met mij opnemen. Dat kan ook over andere vragen over de nakoming van een koopovereenkomst van een stuk grond, woning of appartement. Bijvoorbeeld wanneer u een beroep wilt doen op het financieringsvoorbehoud of dat juist wilt tegengaan. Zie daarvoor ook een eerdere blog van mij. Ik help u graag. U kunt mij bereiken via: Advocaten van Waerde in Amersfoort, telefoon 033 820 03 88 / 06- 21 51 59 65  of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.