verborgen gebrek
Wanneer je een woning koopt, dan wil je wel dat die aan je verwachtingen beantwoordt. Wat kun je doen wanneer daarvan geen sprake is, en je geconfronteerd wordt met een verborgen gebrek? Is de verkoper aansprakelijk voor het verborgen gebrek?
Verborgen gebrek
In deze blog bespreek ik een uitspraak waarin deze vraag over een verborgen gebrek centraal stond. De koper vorderde van de verkoper een bedrag van bijna € 170.000,- vanwege herstelkosten voor een gebrekkige fundering. Daardoor was de woning ernstig aan het verzakken. Volgens de koper was er sprake van een verborgen gebrek.
Mededelingsplicht
Als verkoper heb je een mededelingsplicht. Dit betekent dat je een koper dient te informeren over eigenschappen van de woning die je kent en voor de koper relevant kunnen zijn. Wanneer er in het verleden sprake is geweest van een verzakking, dan dien je de koper dat mee te delen. Je kunt echter niet meer meedelen dan je weet. Als je dus niet weet of kon weten dat er sprake was van een verzakking die nog steeds voortduurde, heb je geen mededelingsplicht ten aanzien van die voortdurende verzakking.
Onderzoeksplicht
De mededelingsplicht van de verkoper gaat in beginsel voor op de onderzoeksplicht van de koper. Een verkoper heeft een mededelingsplicht ten aanzien van gebreken van een woning die hij kent. Maar als de verkoper dus melding maakt van een mogelijk gebrek, kan het op de weg van de koper liggen om daarover meer duidelijkheid te krijgen. De mededeling van de verkoper over enige verzakking in het verleden, kan dus aanleiding geven voor de koper om zelf meer onderzoek te doen. Als de koper zekerheid wenst over de vraag of er nog steeds sprake is van een voortdurende verzakking, dient hij dat zelf te onderzoeken.
In een eerdere blog ben ik nader ingegaan op de mededelingsplicht en onderzoeksplicht bij de koop en verkoop van een woning.
Dwaling
In de uitspraak die ik hier bespreek, deed de koper een beroep op dwaling. Daarvan is sprake wanneer een overeenkomst is gesloten die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Wanneer een koper heeft gedwaald over de eigenschappen van een woning en er in zijn ogen sprake is van een verborgen gebrek, kan hij mogelijk een beroep doen op dwaling. Daarvoor is wel nodig dat de koper aantoont dat hij heeft gedwaald als gevolg van mededelingen door de verkoper.
Er kan ook sprake zijn van dwaling indien de verkoper de koper juist onvoldoende heeft medegedeeld over relevante eigenschappen. Dit ziet dus op de mededelingsplicht van de verkoper. Wanneer de verkoper heeft gezwegen, waar spreken een plicht is, kan er sprake zijn van dwaling.
In de hiervoor genoemde uitspraak concludeerde het gerechtshof dat de verkoper voldoende had medegedeeld over de verzakkingen in het verleden. De verkoper had medegedeeld wat hij wist en niets verzwegen. De verkoper had de mededelingsplicht niet geschonden. Op basis van die mededelingen kon de koper er niet zondermeer vanuit gaan dat de fundering niet gebrekkig zou zijn. Daarbij kwam dat de koper zelf ook wat onderzoek had gedaan, en uit dit onderzoek ook niet onomstotelijk vaststond dat er geen sprake meer was van verzakking. De koper kon zich niet op dwaling beroepen.
Non-conformiteit
Wanneer een woning niet de eigenschappen bezit die je mocht verwachten, dan is er sprake van non-conformiteit. Zie daarover ook mijn eerdere blog over non-conformiteit. Naast het beroep op dwaling deed de koper in de hier te bespreken procedure een beroep op non-conformiteit vanwege het verborgen gebrek in de fundering.
In de standaard koopovereenkomsten van woningen staat vaak een nadere regeling opgenomen wat onder conformiteit wordt verstaan. Dit betekent dat een woning de eigenschappen moet bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik. Voor gebreken die de koper echter kenbaar zijn op het moment van kopen, hoeft de verkoper niet in te staan. Aansprakelijkheid van de verkoper voor kenbare gebreken is dus uitgesloten, ook al verhinderen die het normaal gebruik.
In dit geval oordeelden de rechters dat de koper er niet gerechtvaardigd van uit mocht gaan dat de fundering niet gebrekkig was. De verkoper had immers gemeld dat er eerder sprake was geweest van een verzakking. Ook wist de verkoper door eigen onderzoek dat de bodemgesteldheid ter plaatse ongunstig was voor de fundering van woningen. Het gebrek was dus kenbaar omdat de koper niet gerechtvaardigd op de afwezigheid van het gebrek mocht vertrouwen. Er was geen sprake van een verborgen gebrek. De verkoper kon zich dus beroepen op het artikel in de koopovereenkomst waarin de aansprakelijkheid voor kenbare gebreken was uitgesloten. De koper kon de herstelkosten van de fundering van maar liefst € 170.000,- niet verhalen op de verkoper.
Ouderdomsclausule
Wanneer de rechters tot het oordeel zouden zijn gekomen dat er wel sprake was geweest van non-conformiteit omdat de woning niet de eigenschappen had die de koper mocht verwachten en dit gebrek niet kenbaar was voor de koper, was de ouderdomsclausule nog van belang. Deze clausule zie je vaker in koopovereenkomsten van wat oudere woningen. Daarin staat dan opgenomen dat de verkoper voor bepaalde, in de ouderdomsclausule aangewezen gebreken, niet hoeft in staan. Daarin kan dus worden bepaald, dat verkoper niet aansprakelijk is voor een funderingsgebrek, ook al is daardoor normaal gebruik niet mogelijk.
In de procedure die ik hier bespreek, had de rechter in eerste aanleg de vordering van de koper afgewezen vanwege de ouderdomsclausule. Door die clausule was de verkoper niet aansprakelijk, ook al leverde het funderingsgebrek non-conformiteit op. De rechters in hoger beroep kwamen aan de ouderdomsclausule niet toe. De rechters in hoger beroep waren namelijk van mening dat er sprake was van een kenbaar gebrek waarvoor de verkoper niet hoefde in te staan. Hoewel de redenering in hoger beroep dus anders was dan in eerste aanleg: de koper bleef met lege handen staan.
Maartje van den Berg
Conclusie
Wanneer je een woning koopt, is het van belang om duidelijkheid te krijgen over aspecten die voor jou van belang zijn. Dit geldt zeker bij wat oudere woningen. Vraag daarom door bij een verkoper en verricht zo nodig zelf nader onderzoek. Wanneer de woning aan de koper wordt geleverd, gaat het risico van de woning over op de koper. De koper moet dan aantonen dat de woning op het moment van leveren niet aan de gerechtvaardigde verwachtingen beantwoordde omdat normaal gebruik niet mogelijk is, en dat de koper ook niet bekend was of kon zijn met de gebreken.
De koper heeft dus wel wat bewijshobbels te nemen indien er naar zijn mening sprake is van een verborgen gebrek. Het is daarom verstandig om vooraf zoveel mogelijk duidelijkheid te krijgen.
Mocht er toch een discussie volgen over de vraag of er sprake is van een verborgen gebrek, dan help ik u graag om uw juridische positie te bepalen. Ook bij andere vragen die te maken hebben met onroerend goed kunt u bij mij terecht via: Advocaten van Waerde in Amersfoort, telefoon 033 820 03 88 / 06 21 51 59 65 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.
