Stel je voor: na lang zoeken heb je een woning gevonden die helemaal voldoet aan je wensen. Je bent geen klusser, dus het is helemaal mooi dat de woning wordt aangeprezen als “geheel gerenoveerd” en “instapklaar”. De verkoop vindt plaats door tussenkomst van een makelaar. Niets lijkt het woongeluk in de weg te staan. Totdat je er woont en er steeds meer gebreken aan het licht komen. Wie moet de herstelkosten van een verborgen gebrek aan de gerenoveerde woning betalen?
Non-conformiteit
In de gebruikelijke koopovereenkomsten die door makelaars worden gehanteerd staan bepalingen die er op neerkomen dat de verkoper ervoor in staat (of garandeert) dat het gekochte de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik noodzakelijk zijn. Wanneer dat niet zo is, dan is er sprake van non-conformiteit.
Gebreken die normaal gebruik in de weg staan
Een verkoper is niet aansprakelijk voor gebreken die geen afbreuk doen aan het normaal gebruik. Deze uitleg brengt mee dat de verkoper zich niet op overmacht kan beroepen als de woning een gebrek blijkt te hebben dat het normale gebruik aantast maar waarvan hij niets wist en ook niet kon weten. Van de andere kant heeft een koper alleen aanspraak op herstel of schadevergoeding indien het verborgen gebrek aan de woning het normale gebruik aantast. Gebreken die het normale gebruik van een woning aantasten zijn doorgaans ernstige gebreken die de veiligheid van het wonen of het (duurzaam) gebruik van een woning voor essentiële functies (keuken, badkamer, woonkamer, slaapkamer) in de weg staan.
Renovatie bij 40 jaar oude woning
Wat mag je verwachten in het kader van normaal gebruik bij een 40 jaar oude woning die wordt aangeprezen als gerenoveerd? Tijdens de verkoopgesprekken blijkt dat de verkopers deze renovatie gedeeltelijk zelf hebben uitgevoerd. In de verkoopbrochure zijn geen mededelingen gedaan omtrent gebreken die het normaal gebruik van de woning aantasten. Wel staat daarin vermeld wat is gerenoveerd. Dit zijn: een nieuwe keuken, badkamer, opnieuw gestuukte wanden en in de woonkamer tuindeuren en een massief houten vloer, dubbel glas kozijnen, nieuwe nokpannen, dakkapel en dakisolatie.
Wat mag de koper verwachten
Op basis hiervan mag de koper verwachten dat de gerenoveerde delen vernieuwd zijn, naar behoren functioneren, geen constructieve gebreken kennen en op korte termijn geen intensief onderhoud vergen. Omdat verkopers de renovatie deels zelf hebben uitgevoerd, mag de koper echter niet verwachten dat de renovatie op alle punten aan de professionele vereisten voldoet. Voor de niet gerenoveerde onderdelen geldt dat koper de verwachtingen mag hebben die passen bij een woning van 40 jaar oud. Dit betekent dus dat de koper niet mag verwachten dat aan de gerenoveerde woning de eisen van een woning in nieuwstaat gesteld kunnen worden.
Bewijs verborgen gebrek van een woning
Op basis van het hiervoor genoemde toetsingskader, moest het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden tot een oordeel komen (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2017:6580). De bewijslast dat de woning een verborgen gebrek heeft dat normaal gebruik in de weg staat, rust op de koper. Die bewijslast is niet eenvoudig.
Aard en ernst van het verborgen gebrek van een woning
De koper had 24 gebreken gesteld. Deze varieerden van onvoldoende capaciteit van een radiator om de woonkamer te verwarmen, tot slechte staat van het voegwerk in de garage. Van een lekkende dakgoot, tot de aanwezigheid van asbest. Het Gerechtshof komt tot het oordeel dat het grootste deel van de gestelde gebreken niet het normaal gebruik van een woning in de weg staan.
Dat betekent dat de herstelkosten voor die verborgen gebreken aan de woning voor rekening van de koper komen. De gebreken die mogelijk wel normaal gebruik in de weg stonden, zijn mogelijk een verkeerd aangelegd riool waardoor er grote kans is op een terugkerend risico op verstopping en een onjuist ventilatiekanaal in de badkamer waardoor schimmelvorming in de badkamer ontstaat. De koper dient echter nader bewijs te leveren omtrent de aard en ernst van het verborgen gebrek.
Onderzoek naar verborgen gebrek van een woning
Het voorgaande toont aan dat je kritisch moet blijven bij de koop van zo iets belangrijks als een woning. Wees je ervan bewust dat gebreken die na de koop aan het licht komen, in beginsel voor rekening en risico van de koper zijn. Dit kan anders zijn wanneer er sprake is van zodanig ernstige gebreken aan een woning die een normaal gebruik in de weg staan. De bewijslast hiervan rust op de koper. Vraag daarom na op welke wijze een woning is gerenoveerd: door een handige doe-het-zelver of door een professionele partij?
Onderzoeksplicht en mededelingsplicht
Een verkoper heeft een mededelingsplicht ten aanzien van gebreken aan een woning die hij kent. Als koper heb je echter ook een onderzoeksplicht. Laat daarom de woning zo nodig inspecteren door een eigen bouwkundige en laat die kritisch kijken naar de door de verkoper uitgevoerde renovatiewerkzaamheden. Zorg er daarbij voor dat die bouwkundige keuring plaatsvindt voor het sluiten van de (voorlopige) koopovereenkomst of laat de bouwkundige keuring opnemen als een ontbindende voorwaarde.
Bouwkundig voorbehoud met ingang van 1 februari 2018
Vanaf 1 februari 2018 wordt het bouwkundig voorbehoud standaard opgenomen in het koopcontract. Hierover hebben de Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond en makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro afspraken gemaakt. Als na onderzoek blijkt dat er ernstige gebreken zijn of als noodzakelijke herstelkosten boven een afgesproken maximum komen, dan kan de koop alsnog worden ontbonden. Hopelijk worden daarmee een heleboel discussies voorkomen omdat een koper vooraf beter weet waar hij aan toe is en nog een mogelijkheid heeft om de koop te ontbinden.
