Door verjaring kan grond die van jou was, aan een ander gaan toebehoren. Dit betekent dus eigendomsverlies. Voor deze vorm van inbreuk op het eigendomsrecht gelden wel hoge eisen. Er kan sprake zijn van verkrijgende en bevrijdende verjaring van grond. In deze blog ga ik hier nader op in.
Verkrijgende verjaring grond
Bij deze vorm van verjaring moet de grondgebruiker de grond gedurende minimaal 10 jaar te goeder trouw in bezit hebben. Goede trouw is aanwezig wanneer de grondgebruiker zich als rechthebbende beschouwt, en zich ook als zodanig mocht beschouwen. Bij onroerende zaken moet de grondgebruiker dan wel het Kadaster raadplegen. Als de grondgebruiker op basis van de openbare registers van het Kadaster kan zien, of had kunnen weten dat de grond niet zijn eigendom is, dan is er in beginsel geen sprake van goede trouw.
Bevrijdende verjaring grond
Om een beroep te kunnen doen op bevrijdende verjaring, is het nodig dat de grond gedurende een termijn van 20 jaar in bezit is. Goede trouw is dus niet vereist bij bevrijdende verjaring.
Bezit grond
Bij beide vormen van verjaring is het van belang dat er sprake is van bezit van de grond door de grondgebruiker. Bezit wil zeggen dat iemand de grond houdt voor zichzelf. Een huurder houdt de grond niet voor zichzelf, maar voor een ander namelijk de eigenaar van het onroerend goed. Een huurder is dus geen bezitter maar houder, en kan dus niet door verjaring eigenaar worden van onroerend goed.
Criteria
Of iemand een goed houdt voor zichzelf, moet worden beoordeeld naar verkeersopvatting en op grond van de uiterlijke kenmerken. Uit de handelingen moet een ondubbelzinnige intentie naar buiten blijken om de zaak voor zichzelf te houden. Het gaat daarbij om een objectieve beoordeling van de uiterlijke kenmerken. Het gaat dus niet om de subjectieve beleving van degene die stelt dat hij bezitter is.
Wanneer een perceel wordt afgesloten door een (hoog) hekwerk, muur of ondoordringbare haag, waardoor het perceel niet meer vrij kan worden betreden door de oorspronkelijke eigenaar en derden, is er over het algemeen sprake van een bezitsdaad. De vraag of er sprake is van een bezitsdaad, is niet altijd eenduidig en gemakkelijk te beantwoorden. Het enkel gebruiken en onderhouden van grond, het plaatsen van een bouwwerk of het aanleggen van een tegelpad worden over het algemeen niet als bezitsdaden beschouwd.
Hoge eisen
Onlangs moest de rechtbank in Den Haag ook oordelen over de vraag of er sprake was van bevrijdende verjaring. Het ging daar om een strook gemeentegrond. Die strook werd al meer dan 20 jaar beplant en onderhouden door de eigenaar van een buurperceel. Ook was er een erfafscheiding van twee planken hoog geplaatst rondom de tuin, inclusief de betwiste strook grond.
De rechtbank komt echter tot de conclusie dat er geen sprake is van bezit. Beplanting en onderhoud is onvoldoende om bezit van een strook gemeentegrond aan te nemen. Ook de erfafscheiding van twee planken hoog was onvoldoende. De strook was namelijk nog steeds eenvoudig toegankelijk voor derden, doordat zij over de lage erfafscheiding konden stappen. De lage erfafscheiding kon bovendien worden gezien als een vorm van tuinversiering. Het beroep op verjaring werd afgewezen. Degene die dacht eigenaar te zijn geworden van de gemeentegrond, moest de strook grond afstaan en weer ter vrije beschikking aan de gemeente geven.
Alternatieven
Omdat aan een beroep op verjaring hoge eisen worden gesteld, zal het niet altijd eenvoudig zijn om je daarop te beroepen. Bij verkrijgende verjaring moet er sprake zijn van goede trouw, maar in alle gevallen moet er sprake zijn van bezit van de strook grond. Daar gaat het vaak mis, blijkt uit de rechtspraak. Aan inbezitneming van onroerend goed worden hoge eisen gesteld.
Wanneer grond van een ander in gebruik is genomen, zijn er nog wel andere mogelijkheden waarbij het gebruik door de grondgebruiker gehandhaafd blijft, zonder dat hij eigenaar van de grond wordt. Zo kan er een erfdienstbaarheid worden gevestigd waarin het gebruik van de strook grond wordt vastgelegd. Ook kan er een gebruiksovereenkomst worden gesloten. In een eerdere blog schreef ik over de mogelijkheden bij overbouw. In die gevallen is ook sprake van gebruik van een strook grond door een ander dan de eigenaar van de grond.
Conclusie en tips bij verjaring grond
Maartje van den Berg
Wanneer je van mening bent dat een ander ten onrechte gebruik maakt van jouw grond, is het van belang om tijdig actie te ondernemen, om zo een beroep op verjaring tegen te gaan. Maar ook wanneer er inmiddels 10 of 20 jaar zijn verstreken, is het maar de vraag of er sprake is van verjaring. Er moet immers sprake zijn van bezitsdaden. Of hiervan sprake is, moet worden beoordeeld aan de hand van de specifieke situatie.
Ik help u graag om uw juridische positie helder te krijgen. U kunt contact opnemen met Advocaten van Waerde via telefoon 033 820 03 88 / 06 21 51 59 65 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.
