verkoopbrochure: schijn of werkelijkheid?
Een verkoopbrochure wordt gebruikt bij de aanprijzing van woningen. Vaak staat in zo’n brochure dat het gaat om een impressie. Er kunnen geen rechten aan ontleend worden. Bij nieuwbouw woningen kunnen kopers zich nog geen realistisch beeld vormen van de woning. Zij zullen daarbij vooral afgaan op het beeld dat in een verkoopbrochure wordt geschetst. Welke rechten kunnen kopers aan een verkoopbrochure ontlenen wanneer de werkelijkheid daarvan afwijkt?
Overeenkomst
Bij de vraag wat een koper mag verwachten, moet eerst worden gekeken wat er tussen koper en verkoper is afgesproken. Er moet dus worden gekeken welke stukken tot de overeenkomst behoren. Dit zijn de contractstukken. De contractstukken bepalen welke rechten en plichten koper en verkoper over en weer met elkaar overeenkomen. Indien in de overeenkomst staat dat ook de verkoopbrochure tot de contractstukken behoort, kan een koper verlangen dat de verkoper datgene nakomt wat daarin wordt aangegeven.
Promotiemateriaal
Vaak is echter bepaald dat de verkoopbrochure niet tot de contractstukken behoort. Het geldt als promotiemateriaal. De verkoopbrochure is enkel bedoeld voor een globale beeldvorming en daaraan kunnen dan geen rechten worden ontleend. De vraag is echter of dit onverkort kan worden volgehouden. Uit twee uitspraken van zowel de rechtbank als de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, blijkt dat de verkoopbrochure wel degelijk een rol kan spelen.
Dwaling
De eerste zaak speelde bij de rechtbank Limburg. In deze zaak had een koper op basis van een verkoopbrochure een zeer luxe penthouse gekocht in Maastricht. Het appartement werd in de verkoopbrochure aangeprijst met een spectaculair uitzicht op de binnenstad van Maastricht. Hiervan was de koper gecharmeerd. Uiteindelijk bleek dat dit uitzicht grotendeels belemmerd werd door het dak van een naastgelegen kapel. De koper vond dat hij gedwaald had en vorderde een schadevergoeding.
De verkoper stelde zich op het standpunt dat in de verkoopbrochure expliciet was bepaald dat daaraan geen rechten konden worden ontleend.
De rechtbank ging hier niet in mee. In de verkoopbrochure was namelijk bepaald dat het verkoopmateriaal diende voor globale beeldvorming van het object. Bij de koper kon op grond van de brochure globaal het beeld zijn gewekt, dat het penthouse hoger dan de omliggende gebouwen zou komen en daarmee vrij uitzicht zou hebben. Dit bleek uiteindelijk niet het geval. Daarbij speelt een rol dat het hier ging om nieuwbouw. Aan de mededelingen van een verkoper, ook in een verkoopbrochure en tekeningen, moeten daarom stengere eisen worden gesteld dan bij een al bestaand gebouw. Daarmee moet worden voorkomen dat een koper een onjuist beeld vormt van de nog te bouwen woning.
De rechtbank komt tot de conclusie dat de koper gedwaald heeft. Dit is te wijten aan een inlichting van de verkoper, namelijk de mededelingen in de verkoopbrochure. De koper heeft recht op een schadevergoeding. Die werd vastgesteld op maar liefst € 180.000,–!
Toerekenbare tekortkoming
Een andere zaak speelde bij de Raad voor Arbitrage in bouwgeschillen. In deze zaak ging het om wijzigingen die een aannemer bij een nieuwbouw appartement had aangebracht. Zij had de gevelkozijnen uitgevoerd in aluminium en niet in hout. Daardoor was er sprake van wijziging in de maatvoering van de gevelkozijnen. Dit leidde tot een aanzienlijk verhoogde opstap van de woonkamer naar het balkon en minder glasoppervlak. De daglichttoetreding was daardoor aanmerkelijk verminderd. De koper was van mening dat er sprake was van degradatie en waardevermindering van het appartement en wilde compensatie.
De arbiter overweegt dat de verkooptekening en de technische omschrijving tot de contractstukken behoren. Daaruit valt echter niet of nauwelijks af te leiden hoe het appartement er uit zou komen te zien. De verkoopbrochure is voor de verkoop aan de koper ter beschikking gesteld, maar behoorde niet tot de contractstukken. De koper heeft zijn aankoopbeslissing gebaseerd op die verkoopbrochure. In de verkoopbrochure werd een beeld geschetst van een luxe appartement met gevelkozijnen van plafond tot vloer met veel daglicht en uitzicht. Hiermee zijn aan de koper verwachtingen gewekt.
Hoewel in de verkoopbrochure staat vermeld dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend, geeft dit volgens de arbiter geen vrijbrief om een onjuiste voorstelling van zaken te geven. Omdat de contractstukken geen informatie gaven over bijvoorbeeld de hoogte van de kozijnen, mochten de kopers hun verwachtingen ook baseren op de verkoopbrochure, hoewel die niet tot de aannemingsovereenkomst behoorde. De aannemer was toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. De arbiter vond een compensatie van € 5.000,- vanwege waardevermindering redelijk.
Conclusie
Uit het voorgaande blijkt dat het toch mogelijk is dat aan een verkoopbrochure rechten worden ontleend, zelfs wanneer daarin expliciet is bepaald dat er geen rechten aan kunnen worden ontleend. Natuurlijk is een succesvol beroep op een verkoopbrochure ook afhankelijk van de omstandigheden. Het is niet zo dat je als koper klakkeloos kunt afgaan op een verkoopbrochure. Je moet je wel realiseren dat een verkoopbrochure wervend is bedoeld en een impressie geeft. Wanneer er echter sprake is van een nieuwbouwwoning, en je vanaf papier daarvan een beeld moet vormen, dan kan uit voorgaande uitspraken worden afgeleid dat de verkoopbrochure een belangrijkere rol speelt.
In een eerdere blog gaf ik tips waar je op moet letten bij het aangaan van een overeenkomst voor een nieuwbouwwoning.
Maartje van den Berg
Vragen?
Wellicht dat u ook tegen het probleem aanloopt dat de aan u voorgespiegelde schijn in een verkoopbrochure, anders is dan de werkelijkheid. Ik help u dan graag om te bekijken welke (juridische) mogelijkheden er zijn. U kunt daarvoor contact opnemen met Advocaten van Waerde via telefoon 033 820 03 88 / 06 21 51 59 65 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.
