in Onroerend goedrecht, contractenrecht

In de regel wordt bij een koopovereenkomst van een woning een voorbehoud van financiering opgenomen. Wanneer hier tijdig en juist een beroep op wordt gedaan, leidt dit tot ontbinding van de koopovereenkomst. Wanneer er echter een onterecht beroep wordt gedaan op het voorbehoud van financiering, dan loopt de koper een groot risico. De verkoper kan dan aanspraak maken op een boete indien de koopovereenkomst niet wordt nagekomen. Die boete is in de regel 10% van de koopsom. Dat kan dus fors in de papieren lopen. Waar moet je op letten om dit risico te vermijden?

Koopovereenkomst

Wanneer al dan niet via een makelaar een koopovereenkomst voor een pand wordt gesloten, staat daar nog wel eens voorlopig koopcontract boven. Er is echter niets voorlopigs aan een dergelijke overeenkomst. Er is een koopovereenkomst gesloten die partijen bindt. Het voorlopige zit er in, dat een pand pas van eigenaar wisselt door middel van de notariële akte bij de notaris. Een koopovereenkomst verplicht de verkoper dus tot levering van het pand en de koper tot betaling van de koopsom.

Voorbehoud van financiering

In een koopovereenkomst kunnen wel ontbindende voorwaarden worden opgenomen. Wanneer een beroep op een dergelijke voorwaarde wordt gedaan, kan daarmee de koopovereenkomst ontbonden worden. Daarmee worden partijen bevrijd van hun verplichtingen. Een veel voorkomende ontbindende voorwaarde is het voorbehoud van financiering. Daarin wordt bepaald dat een koper de koopovereenkomst kan ontbinden, wanneer hij op een bepaald moment niet in staat is voldoende financiering te verkrijgen om de koopsom te voldoen.

Voorwaarden aan beroep op voorbehoud van financiering

In de koopovereenkomst zijn vaak voorwaarden opgenomen om een geslaagd beroep te kunnen doen op het financieringsvoorbehoud. Daaruit volgt dat op een koper een inspanningsverplichting rust om al het nodige te doen teneinde de financiering te verkrijgen. Een ontbinding moet daarnaast tijdig worden gedaan. Voorts moet het inroepen van het financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd geschieden.

Documentatieplicht

De achtergrond van de documentatieplicht bij het inroepen van het voorbehoud van financiering, is dat een verkoper moet kunnen beoordelen of daar terecht een beroep op wordt gedaan. Het mag niet te lichtvaardig door de koper worden ingeroepen. De koper heeft een inspanningsverplichting. Hij mag niet stilzitten en moet serieus proberen om een financiering te verkrijgen.

Goed gedocumenteerd

Wat dient te worden verstaan onder goed gedocumenteerd? Dit wordt in de regel in koopovereenkomsten nader ingevuld. Dan wordt aangegeven dat een koper bewijsstukken moet overleggen waaruit volgt dat hij bij tenminste één geldverstrekker een offerte heeft gevraagd en dat die aanvraag niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Deze op zich duidelijke bepaling kan toch aanleiding zijn tot discussie. En daarmee verstrekkende gevolgen.

Onterecht beroep op voorbehoud van financiering

In een recente zaak bij de rechtbank Gelderland deed een koper een beroep op het voorbehoud van financiering. De koper had een afwijzing van de Rabobank. Die afwijzing van de bank zag echter op de onmogelijkheid om vanuit de B.V. van de koper een lening te verstrekken aan de koper in privé ter financiering van de woning. De rechtbank was van mening dat de koper hiermee niet had bewezen dat hij (zelf dus!) een offerte had gevraagd bij een bank, en dat die aanvraag niet het gewenste resultaat had. Nu koper de koopovereenkomst niet was nagekomen, kon verkoper aanspraak maken op de boete van 10% van de koopsom. In dit geval was dat € 64.000,–.

Ook de rechtbank Oost-Nederland heeft dit jaar in een zaak uitspraak gedaan waar het voorbehoud van financiering onderwerp van discussie was. Ook in die zaak oordeelde de rechter dat de koper daar onterecht een beroep op deed. Hij had de financiering niet aangevraagd bij een erkende geldverstrekkende instelling (maar bij een hypotheekshop). Daarnaast was een aanvraag bij een wel erkende geldverstrekkende instelling gedaan voor een te hoog bedrag. De afwijzing zag dus op een te hoog bedrag. De koper was daarom een boete verschuldigd van € 79.000,–.

Matiging

In de wet is bepaald dat een boete kan worden gematigd, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Een beroep op matiging wordt niet snel gehonoreerd. De rechter zal dit pas doen wanneer de boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij speelt de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete een rol. Ook moet gelet worden op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

Wanneer geslaagd beroep op matiging?

Omdat een boetebeding bij transacties van onroerende zaken gebruikelijk is, en bedoeld is als prikkel tot nakoming, zijn rechters over het algemeen niet snel geneigd om de boete te matigen. De kopers in de hiervoor gemelde zaken bij de rechtbank Gelderland en rechtbank Oost-Nederland waren dus de volledige boete verschuldigd, omdat zij ten onrechte het voorbehoud van financiering hadden ingeroepen.

Dat de afweging erg afhankelijk is van de omstandigheden, blijkt uit de rechtspraak. In een andere zaak bij de rechtbank Midden-Nederland matigde de rechter de boete wel. Ook daar had de koper ten onrechte het voorbehoud van financiering ingeroepen. De daadwerkelijke schade bij de verkoper was echter zeer beperkt. De boete (van in dat geval € 36.000,–) was buitensporig in verhouding tot de daadwerkelijke schade van de verkoper. Persoonlijke omstandigheden bij de koper en het feit dat hij in grote financiële problemen zou komen, maakte dat de rechter uiteindelijk de boete matigde tot € 9.000,–.

In een eerdere blog schreef ik ook over een situatie waarin een geslaagd beroep werd gedaan op matiging. De uitkomst daarvan werd sterk bepaald door de omstandigheden van het geval. Dat betrof overigens geen zaak over de aankoop van onroerend goed.

Advies

De uitkomst van procedures waarin het voorbehoud van financiering onderwerp van discussie is, zijn lastig te voorspellen. Die uitkomst is erg afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Wel is duidelijk dat een beroep op matiging van de boete niet snel wordt gehonoreerd. Als koper van onroerend goed doe je er daarom goed aan, om vóór aankoop al zo goed mogelijk zicht te hebben op de financieringsmogelijkheden. Dat voorkomt wellicht dat je een beroep moet doen op het voorbehoud van financiering. Daarbij vermijd je het risico dat je een aanzienlijke boete verschuldigd bent, zonder dat je daarvoor iets ontvangt. Zeker met de stijgende woningprijzen is een boete van 10% van de koopprijs al snel een enorm bedrag.

Bij vragen over dit onderwerp kan contact met mij worden opgenomen: Advocaten van Waerde via telefoon 033 820 03 88 of e-mail: info@advocaten-van-waerde.nl.

Laatste blogartikelen