Wanneer een huurovereenkomst eindigt, moet de huurder het gehuurde verlaten. Soms mag de huurder echter nog enige tijd blijven zitten. De huurder heeft dan ontruimingsbescherming. Hoewel de huur dan feitelijk geëindigd is, hoeft hij de gehuurde ruimte nog niet te ontruimen. In welke gevallen komt de huurder deze ontruimingsbescherming toe?
Kwalificatie
Voor de vraag of een huurder recht heeft op ontruimingsbescherming, moet eerst worden gekeken wat er wordt gehuurd. Een huurder van woonruimte, winkelruimte of een horecapand heeft namelijk geen recht op ontruimingsbescherming. Zij worden door andere wettelijke bepalingen beschermd tegen de verhuurder. Zo gelden er voor deze huurders specifieke bepalingen waaraan een verhuurder zich moet houden om de huur op te zeggen. Zie daarover bijvoorbeeld mijn eerdere blog.
Huurders van overige bedrijfsruimten worden minder beschermd door de wet. Onder overige bedrijfsruimten vallen bijvoorbeeld kantoorruimten, opslagloodsen, maar ook sportscholen of een bioscoop. Zij hebben op grond van de wet wel de mogelijkheid om ontruimingsbescherming te vragen.
Over het belang van een goede kwalificatie van een huurovereenkomst schreef ik al eerder een blog.
Opzeggen huur
Een verhuurder van overige bedrijfsruimte kan een huurovereenkomst opzeggen. Daarbij vermeldt de verhuurder ook dat de huurder het gehuurde na afloop van de overeenkomst moet ontruimen. De verhuurder moet daarbij de in de huurovereenkomst genoemde opzegtermijn in acht nemen. Wanneer hij dat doet, dan eindigt de huurovereenkomst op dat moment. De rechter hoeft niet ingeschakeld te worden om het einde van de huurovereenkomst vast te stellen.
Ontruiming
Het einde van de huurovereenkomst betekent, dat de huurder de gehuurde ruimte na afloop van de huurovereenkomst moet ontruimen. De huurder van overige bedrijfsruimte kan echter aan de rechter vragen om ontruimingsbescherming. Hij vraagt dan aan de rechter een termijn om nog langer in het gehuurde te mogen blijven. Gedurende die termijn hoeft hij niet te ontruimen.
Verzoekschrift tot ontruimingsbescherming
Het verzoek tot ontruimingsbescherming aan de rechter moet binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd worden ingediend. Gedurende de procedure bij de rechtbank kan de huurder niet gedwongen worden om het gehuurde te ontruimen. De rechter kan het verzoek tot ontruimingsbescherming voor maximaal een jaar toewijzen. Het verzoek kan door de huurder driemaal worden gedaan. In totaal zou de huurder dus maximaal 3 jaar kunnen worden beschermd tegen ontruiming. De rechter kan in de beslissing de vergoeding vaststellen die de huurder verschuldigd is gedurende de termijn dat de ontruimingsbescherming wordt toegekend. In de regel zal dit de gangbare huur zijn. Het is dus niet zo dat de huurder er gratis mag blijven zitten.
Belangenafweging
De rechter wijst het verzoek tot ontruimingsbescherming toe wanneer de belangen van de huurder om te blijven zitten, zwaarder wegen dan de belangen van de verhuurder bij ontruiming. Daarbij weegt de rechter alle omstandigheden mee. Zo kan meespelen hoe lang van tevoren de verhuurder de ontruiming heeft aangezegd, of de huurder makkelijk aan andere ruimte kan komen of welke plannen de verhuurder met de gehuurde ruimte heeft. Wanneer er echter sprake is van onbehoorlijk gebruik van de ruimte door de huurder, er sprake is van overlast of in geval van wanbetaling, wijst de rechter het verzoek tot ontruimingsbescherming af.
Belangenafweging bij zorginstelling
Onlangs heeft de rechtbank een uitspraak gedaan waar de hiervoor genoemde belangenafweging aan de orde was. Het ging hier om een zorginstelling die zorgappartementen huurde voor 60 ouderen met een zorgbehoefte. De verhuurder was een sociale woningcorporatie. Bij aanvang van de huur was voor beide partijen duidelijk dat de huurovereenkomst beperkt van duur was. De locatie zou namelijk worden herontwikkeld. De gemeente had daarom slechts een tijdelijke vergunning voor de woonbestemming gegeven. Na afloop daarvan zou de gemeente gaan handhaven en mogelijk dwangsommen gaan incasseren. De corporatie had de huur opgezegd tegen de in de huurovereenkomst genoemde datum en de ontruiming aangezegd.
De huurder heeft vervolgens een verzoek tot ontruimingsbescherming ingediend.
De rechter kwam tot het oordeel dat het belang van de huurder zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder. Er was geen vervangende ruimte beschikbaar voor de ouderen met een verstandelijke en/of fysieke handicap. De huurder heeft niet stilgezeten en is actief op zoek geweest naar andere ruimte, maar had die nog niet gevonden. Zij heeft zich dus ingespannen. De rechter vond het belang van de huurder groter dan de financiële belangen van de verhuurder. Die loopt het risico op forse dwangsommen wanneer zij de locatie niet tijdig ter beschikking kan stellen aan de gemeente/projectontwikkelaar in het kader van de herontwikkeling.
De huurder werd er daarbij uitdrukkelijk op gewezen dat bij een volgend verzoek om ontruimingsbescherming, de afweging anders zou kunnen uitvallen. De huurder werd dan ook aangespoord om zich extra in te spannen om een vervangende locatie te vinden.
Geen recht op ontruimingsbescherming
De huurder die zelf de huur heeft opgezegd komt geen beroep op ontruimingsbescherming toe. Dit geldt ook voor de huurder die uitdrukkelijk met het einde van de huur heeft ingestemd, of voor de huurder die door de rechter is veroordeeld te ontruimen omdat hij zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen.
Advies advocaat huurrecht
Uit het voorgaande volgt, dat het goed is om tijdig advies te vragen over de juridische positie. Het is van belang om de wettelijke spelregels goed te volgen. Zo moet een verzoekschrift waarin ontruimingsbescherming wordt gevraagd op tijd worden ingediend. Advocaten van Waerde kan u daarbij helpen. Wij staan zowel huurders als verhuurders bij. U kunt contact opnemen met Advocaten van Waerde via telefoon 033 820 03 88 / 06 21 51 59 65 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.
