Mail
 in Vastgoedrecht
zelfbewoningsplicht

zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming

Er heerst krapte op de woningmarkt. Vooral voor starters is het steeds moeilijker om een woning te kopen. Beleggers kopen veel panden op. Er zijn voor gemeenten wel enige mogelijkheden om hier wat aan te doen. Zo kan een zelfbewoningsplicht met doorverkoopverbod worden opgelegd. Een andere mogelijkheid is het invoeren van een opkoopbescherming. Zo kunnen woningen beter bereikbaar worden gehouden voor een grotere groep mensen. Als koper van een woning moet je de verplichtingen die voortvloeien uit die maatregelen nakomen. Anders riskeer je een fixe boete.

Zelfbewoningsplicht

Gemeenten kunnen bij de uitgifte van grond bepalen dat er een zelfbewoningsplicht rust op de nieuw te bouwen woning. Zo’n verplichting wordt dan vastgelegd als een kettingbeding in de notariële akte. In dat beding wordt dan bepaald dat er een verplichting tot zelfbewoning geldt, en een verbod tot doorverkoop voor bijvoorbeeld de duur van twee jaar. De termijn van twee jaar wordt gerekend vanaf de voltooiing van de woning.

Doorverkoopverbod

Aan deze zelfbewoningsplicht voor nieuwbouwwoningen wordt dan vaak een verbod tot doorverkoop gekoppeld. Gedurende bijvoorbeeld de genoemde periode van twee jaar na voltooiing van de woning, mag deze woning niet doorverkocht worden.

Grondspeculatie tegengaan

Met een zelfbewoningsplicht en verbod tot doorverkoop wordt grondspeculatie door beleggers tegengegaan. Dit is een vorm van antispeculatie die al enige jaren geleden door de Hoge Raad is toegestaan.

Boete

Wanneer een woning met een zelfbewoningsplicht toch eerder dan (in mijn voorbeeld) twee jaar wordt doorverkocht, dan is de eigenaar in de regel een boete verschuldigd. Die boete is in principe direct verschuldigd bij het overtreden van de zelfbewoningsplicht of het doorverkoopverbod. Of er wel of geen sprake is van grondspeculatie doet er dan niet toe. Matiging van een boete is niet snel aan de orde. Lees daarover ook mijn eerdere blog.

Uitzonderingen

Door gemeenten kunnen wel uitzonderingen op de zelfbewoningsplicht en het doorverkoopverbod worden bepaald. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij overlijden van een van de gezinsleden. Soms kan er ook ontheffing worden gegeven. Dit kan bijvoorbeeld spelen wanneer er sprake is van een echtscheiding, of wanneer er van baan wordt veranderd waardoor verhuizing noodzakelijk is.

Geen ontheffing of matiging boete

Zorg er als eigenaar wel voor, dat je de regels voor de uitzonderingen goed naleeft. Anders kan dat je duur komen te staan. Dat blijkt uit deze recente uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland. In die zaak was de eigenaar van mening dat er sprake was van een verandering van werkkring waardoor een verhuizing noodzakelijk was. Een wat langere reistijd voor het woon-werkverkeer, bracht in dit geval redelijkerwijs geen noodzaak tot verhuizing mee volgens de rechter. De eigenaar was daarom een boete verschuldigd van € 50.000,-. Voor matiging was geen plaats. Overigens had deze eigenaar op de woning een overwaarde gerealiseerd van bijna € 200.000,-!

Opkoopbescherming

Een andere mogelijkheid die gemeenten sinds kort hebben om de krapte op de woningmarkt aan te pakken, is een opkoopbescherming. Gemeenten kunnen bepalen dat woningen tot een bepaalde waarde en in een bepaald gebied, niet mogen worden opgekocht, om vervolgens te worden verhuurd. Gemeenten mogen alleen goedkope en middeldure woningen aanwijzen als woningen waarvoor de opkoopbescherming geldt. Wanneer er voor een woning opkoopbescherming geldt, dan mag die woning binnen een periode van vier jaar niet aan een ander in gebruik worden gegeven.

Uitzonderingen

Net zoals bij de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouwwoningen, kunnen er ook bij woningen waarvoor de opkoopbescherming geldt, uitzonderingen zijn. Zo kan een gemeente bijvoorbeeld toestemming geven voor verhuur aan een familielid in de eerste of tweede graad.

Maartje van den Berg

Maartje van den Berg

Let op: iedere gemeente andere regels!

Het is van belang om de specifieke regels per gemeente na te gaan. Die kunnen verschillen. Zo hanteert de gemeente Amersfoort een opkoopbescherming voor woningen tot en met € 343.000,-.

Vragen?

Bij de koop en verkoop van een woning is het verstandig om goed te kijken of er in de notariële akte, verplichtingen zijn opgenomen waaraan u zich moet houden. Ook de gemeentelijke bepalingen zijn van belang. Mocht u twijfelen of er sprake is van een zelfbewoningsplicht of opkoopverbod waar u aan gebonden bent, neem dan gerust contact op. Ik help u graag om uw juridische positie te beoordelen.

U kunt contact opnemen met Advocaten van Waerde in Amersfoort via telefoon 033 820 03 88 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.

Laatste blogartikelen
Call Now Button Bel voor advies