Erfdienstbaarheid van licht: eens gegeven lichtinval, blijft gegeven lichtinval?

 in Onroerend goedrecht, Burenrecht

Een erfdienstbaarheid is een verplichting die rust op het ene perceel (het dienend erf) ten behoeve van een ander perceel (het heersend erf). Dit kan een verplichting inhouden om iets te doen of juist niet te doen. Een veel voorkomende vorm van erfdienstbaarheid is een recht van overpad. Dit betekent dan dat een bewoner over het perceel van zijn buurman mag, om zijn eigen perceel te bereiken.

Vestigen erfdienstbaarheid

Het is ook mogelijk om een erfdienstbaarheid van licht te vestigen. In een procedure die heeft geleid tot de uitspraak van de Hoge Raad van 8 september 2017, ging het om de erfdienstbaarheid van licht die inhield dat de bewoner van het dienend erf toetreding van daglicht moest toelaten in de ramen van een schuur op het heersend erf. Er was sprake van een tuinderschuur waarvoor toetreding van voldoende daglicht noodzakelijk was voor het verwerken van bollen.

Vermindering lichtinval

De buurman en eigenaar van het dienend erf, plaatste echter een schutting van twee meter hoog. Hierdoor werd de lichtinval in de bollenschuur ernstig verminderd. De eigenaar van de bollenschuur (heersend erf) stapte naar de rechter om verlaging van de schutting tot een hoogte van 1 meter te bewerkstelligen zodat er weer voldoende daglicht binnenkwam.

Uitleg erfdienstbaarheid

De rechtbank heeft de vordering om de schutting te verlagen tot een hoogte van 1 meter afgewezen. Het hof heeft dit bekrachtigd. De rechters waren van oordeel dat de erfdienstbaarheid niet duidelijk was geformuleerd. Er stond bijvoorbeeld niet vermeld dat het uitzicht niet mocht worden beperkt, dat er geen schutting mocht worden geplaatst of dat daar een maximale hoogte voor gold. Nu ondanks het plaatsen van de schutting nog steeds enige lichtinval aanwezig was, kon volgens de rechters in eerste aanleg en in hoger beroep niet worden gezegd dat er in strijd met de erfdienstbaarheid werd gehandeld.

Hoge Raad

De Hoge Raad denkt daar anders over. Daarvoor is van belang dat op het moment dat de erfdienstbaarheid werd gevestigd, in de wet was bepaald dat een erfdienstbaarheid van licht in beginsel aansprak gaf op een onbelemmerde lichtinval. De eigenaren van de beide percelen hadden zich in het verleden ook in die zin daarnaar gedragen. Het hof heeft dit niet in zijn oordeel meegenomen en de Hoge Raad verwijst de zaak naar een ander hof om opnieuw te oordelen.

Formulering erfdienstbaarheid

Hieruit volgt dat een zorgvuldige formulering van een erfdienstbaarheid, onduidelijkheden in de toekomst mogelijk kan voorkomen. Niet iedere situatie is echter vooraf helemaal af te dichten. Het komt dan aan op uitleg van de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Daarbij moet de bewoording van de erfdienstbaarheid naar objectieve maatstaven, in het licht van de hele akte worden uitgelegd. Dat een eenduidige uitleg dan niet altijd mogelijk is, zal duidelijk zijn.

Graag help ik u bij de beoordeling van de uitleg van een erfdienstbaarheid.

Recommended Posts