Koop van nieuwbouwwoning

 in Onroerend goedrecht, Bouwrecht, contractenrecht

Na de nodige jaren waarin bouwprojecten soms moeizaam op gang kwamen, wordt er op dit moment weer volop gebouwd. Er zijn weer veel meer gegadigden voor de beschikbare (nieuwbouw) woningen dan dat er woningen beschikbaar zijn. Kopers moeten hierdoor snel reageren en een koop-/aannemingsovereenkomst sluiten. Anders is een ander hen voor.

Nieuwbouwwoning

Het loont wel de moeite om voor het tekenen van een overeenkomst goed na te gaan wat nu gekocht wordt, en onder welke condities. Dit geldt ook wanneer het een nieuwbouwwoning betreft, hoewel voor die aankoop vaak gebruik wordt gemaakt van standaardcontracten.

Garantieregeling

Zo wordt er bij nieuwbouwwoningen veelvuldig gebruik gemaakt van de Woningborg garantieregeling. Deze regeling geeft kopers zekerheid voor het geval de bouwonderneming van wie wordt gekocht, failliet gaat. In dat geval geeft Woningborg een afbouwgarantie. De garantieregeling geeft ook een herstelwaarborg. Indien zich binnen de garantietermijn gebreken voordoen, dan moet de bouwonderneming die herstellen. Woningborg waarborgt deze garantieverplichtingen.

Deze bepalingen zijn uiteraard in het voordeel van de particuliere koper. Het is daarom goed om na te gaan of een garantieregeling van toepassing is.

Maar dan zijn we er nog niet.

Koop-aannemingsovereenkomst

Het komt geregeld voor dat er sprake is van een (gecombineerde) koop-/aannemingsovereenkomst. Dit betekent dat niet alleen de grond waarop de woning wordt gebouwd wordt gekocht, maar ook tegelijkertijd een overeenkomst tot bouw van de woning wordt gesloten. Over het algemeen wordt deze koop-/aannemingsovereenkomst gesloten tussen een projectontwikkelaar en de particuliere koper. Wanneer op deze overeenkomst de Woningborg garantieregeling van toepassing is verklaard, dan geldt deze garantieregeling (afbouw- en herstelgarantie), voor alle afspraken die onder de koop-/aannemingsovereenkomst vallen.

Projectontwikkelaar

Feitelijk zal de bouw door de projectontwikkelaar worden uitbesteed aan een aannemer. Met de aannemer zal de koper dan waarschijnlijk contact hebben over onder andere de praktische uitvoering en planning van de bouwwerkzaamheden.

Meerwerk

Wanneer de koper van de woning zelf aparte afspraken met de aannemer maakt voor bijvoorbeeld meerwerk of andere individuele wensen, is het oppassen. Wanneer er rechtstreekse opdrachten door de koper aan de aannemer worden gegeven, bestaat het risico dat die werkzaamheden niet onder de garantieregeling vallen. Dit heeft consequenties voor het geval de aannemer failliet gaat. Zeker wanneer er dan vooruit aan de (failliete) aannemer is betaald, heeft dit grote financiële gevolgen. Het kan zijn dat de koper dan een nieuwe aannemer moet inschakelen aan wie opnieuw moet worden betaald.

Uitleg van de overeenkomst

Of er sprake is van een separate overeenkomst met de aannemer voor werkzaamheden die niet onder de paraplu van de koop-/aannemingsovereenkomst (en dus de garantieregeling) vallen, is sterk afhankelijk van de feiten. Wat staat er precies in de overeenkomst en bijbehorende documenten zoals verkoopbrochure? Wie stuurt de offerte voor de werkzaamheden en aan wie worden die werkzaamheden bevestigd? Wie stuurt de facturen en aan wie wordt betaald?

Mochten de (aanvullende) werkzaamheden niet onder de garantieregeling vallen, dan is het raadzaam om te bezien of een alternatieve garantie kan worden verkregen. Ook kan worden bekeken of een betalingsschema kan worden afgesproken waarbij er niet (teveel) vooruit wordt betaald.

Kortom

Ook bij standaardcontracten is het oppassen geblazen. Lees daarom alle documenten vooraf goed door en laat u bij twijfel adviseren.

Recommended Posts