Mail
 in Bouwrecht, Onroerend goedrecht, Overeenkomstenrecht, Vastgoedrecht
fatale termijn

fatale termijn

Duidelijke afspraken helpen om misverstanden over de verplichtingen tussen partijen te voorkomen. In de praktijk blijkt echter dat afspraken toch niet helemaal helder zijn vastgelegd, of dat partijen daar andere verwachtingen bij hebben. Geldt een genoemde uiterlijke opleveringsdatum bijvoorbeeld als een fatale termijn in een aannemingsovereenkomst? Betekent dit dat een aannemer bij overschrijding van de fatale termijn daarvan direct in verzuim is? Heeft een opdrachtgever dan recht op een schadevergoeding? Deze kwesties bespreek ik aan de hand van een uitspraak van het gerechtshof in Amsterdam.

Casus

In deze zaak hadden partijen een aannemingsovereenkomst gesloten in verband met de renovatie van een cafetaria en bovenwoning. De aanneemsom was ongeveer € 45.000,- ex BTW . In de overeenkomst was bepaald dat het werk uiterlijk op 3 augustus 2020 opgeleverd moest zijn.

Op zich redelijk helder vastgelegd dus wanneer het werk klaar moest zijn. Maar nadat de werkzaamheden gestart zijn, verstrijkt 3 augustus 2020. Op 25 augustus 2020 vraagt de opdrachtgever wanneer de werkzaamheden klaar zijn. De aannemer bevestigt vervolgens dat de werkzaamheden in week 36 (die afloopt op vrijdag 4 september 2020) gereed zijn.

De aannemer heeft vervolgens de werkzaamheden in week 36 niet afgerond. Omdat volgens de aannemer facturen te laat door de opdrachtgever betaald waren, heeft hij geen werklui beschikbaar kunnen houden. Ook zou er sprake zijn van meerwerk. De aannemer wilde om de tafel om dit te bespreken, waarna de rest van de werkzaamheden zouden worden afgerond.

De opdrachtgever heeft dit niet langer willen afwachten. Hij heeft de overeenkomst gedeeltelijk ontbonden. Het werk is door een ander afgemaakt. De opdrachtgever maakt aanspraak op de extra kosten die daarmee gemoeid zijn. Ook vordert hij een schadevergoeding omdat het cafetaria langer gesloten moest blijven. Daarnaast zou het wel uitgevoerde werk niet deugdelijk zijn. De aannemer werd ook daarvoor aansprakelijk gesteld.

Uiteindelijk is het werk door een derde afgemaakt, waarna het cafetaria op 24 november 2020 weer open kon.

De rechtbank heeft in een daarop volgende procedure de aannemer veroordeeld tot betaling van een bedrag van ongeveer € 30.000,-. Beide partijen waren het niet eens met het oordeel van de rechtbank en zijn in hoger beroep gegaan.

Fatale termijn

De eerste vraag is of partijen een fatale termijn hebben afgesproken waarbinnen het werk klaar moest zijn. De vraag of een fatale termijn voor oplevering is afgesproken, is relevant. Wanneer er sprake is van een fatale termijn dan betekent dit, dat na het verstrijken van die termijn de aannemer direct in verzuim is. Een ingebrekestelling is dan niet meer nodig. In een ingebrekestelling wordt de aannemer nog een laatste redelijke termijn gegeven om zijn verplichtingen na te komen.

De datum van 3 augustus 2020 wordt zowel door de rechtbank als het gerechtshof niet als fatale termijn beschouwd. De rechtbank gaf daarover aan dat het woord “uiterlijk” in het algemeen spraakgebruik weliswaar “niet later dan” betekent, maar dat dit niet per se betekent dat de termijn een fataal karakter heeft, die direct tot verzuim leidt (dus zonder ingebrekestelling). Of sprake is van een fatale termijn hangt af van de context waarbinnen dit is besproken en de overige feiten en omstandigheden van het geval. Dit heeft de Hoge Raad eerder bepaald.  In dit geval is de opdrachtgever rond 3 augustus 2020 akkoord gegaan met vier weken uitstel (tot eind augustus 2020). De oorspronkelijk afgesproken datum was daarom niet fataal.

Ook de latere afgesproken termijn van week 36 vond de rechtbank geen fatale termijn. Omdat de oorspronkelijke termijn al was uitgesteld, hoefde de aannemer er niet op bedacht te zijn dat de nieuwe termijn fataal was, en na het verstrijken daarvan direct in verzuim was.

Het gerechtshof denkt daar anders over. Uit de feiten leidt het gerechtshof af dat de aannemer had moeten begrijpen dat het geduld van de opdrachtgever op was. Het moet voor de aannemer duidelijk zijn geweest dat er een fatale termijn was overeengekomen die voldoende scherp was afgebakend.

Dat de opdrachtgever daarna voor de zekerheid toch nog een ingebrekestelling heeft gestuurd, maakt dit niet anders. Dat een opdrachtgever na het intreden van het verzuim de aannemer in de gelegenheid stelt om alsnog na te komen, betekent niet dat de opdrachtgever afstand doet van zijn recht om zich op het eerder ingetreden verzuim te beroepen, of dat recht verwerkt. Dat volgt uit een uitspraak van de Hoge Raad uit 2024.

Gedeeltelijke ontbinding

Door het verstrijken van de fatale termijn, was de aannemer direct in verzuim. Dit geeft de opdrachtgever de mogelijkheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Bij algehele ontbinding van een overeenkomst ontstaan er ongedaanmakingsverplichtingen over en weer. Bij een algehele ontbinding zou dan alles dat door de aannemer is uitgevoerd, ongedaan moet worden gemaakt. De opdrachtgever moet dan alles wat betaald is, terugkrijgen.

Bij een gedeeltelijk uitgevoerde aannemingsovereenkomst, is dit vaak niet wenselijk. Het zou kapitaalvernietiging zijn om alles wat wel gereed is, weer af te breken. Je kunt dan ook kiezen voor een gedeeltelijke ontbinding van de aannemingsovereenkomst. Bij gedeeltelijke ontbinding, kun je bereiken dat het reeds uitgevoerde werk niet hoeft te worden afgebroken en je als opdrachtgever alleen betaalt voor het werk dat is uitgevoerd.

Afrekenen naar de stand van het werk

Bij gedeeltelijke ontbinding moeten partijen afrekenen naar de daadwerkelijke stand van het werk. Er wordt dan beoordeeld welk deel van de aannemingsovereenkomst is uitgevoerd en welk bedrag daarmee correspondeert. Om dit te kunnen beoordelen is een deskundige rapport nodig. De opdrachtgever had hiervoor gezorgd. Deze deskundige had een onderzoek verricht naar de bouwkundige, installatietechnische en financiële stand van het werk. Door de offerte van de aannemer te vergelijken met dit rapport van de deskundige kon worden vastgesteld welk gedeelte van de aannemingsovereenkomst was uitgevoerd en welk bedrag hiermee correspondeerde.

De opdrachtgever had meer betaald, dan hij op grond van de stand van het werk verschuldigd was. In het kader van de ongedaanmakingsverplichting moest de aannemer daarom een bedrag van ongeveer € 25.000,- terug betalen.

Meerwerk

De aannemer was daarnaast van mening dat er sprake was van meerwerk. De opdrachtgever moest dat nog aan hem vergoeden, vond hij.

Op grond van de wet moet een aannemer een opdrachtgever waarschuwen voor een prijsverhoging bij toevoegingen of veranderingen in het overeengekomen werk. In een eerdere blog ben ik nader op meerwerk ingegaan.

In dit geval had de aannemer niet aangetoond dat hij had gewaarschuwd voor een prijsverhoging. De opdrachtgever hoefde ook niet uit zichzelf te begrijpen dat er sprake was van een prijsverhoging. Daarbij wordt de deskundigheid van de opdrachtgever meegewogen. De aannemer kon in dit geval dus geen aanspraak maken op vergoeding van meerwerk.

Schadevergoeding

Wanneer een overeenkomst geheel of gedeeltelijk wordt ontbonden, dan is degene die tekortschiet ook verplicht om de schade te vergoeden die de ander lijdt.

In dit geval had de opdrachtgever het werk door een ander laten afmaken. Daarvoor heeft hij facturen betaald. Bij de beoordeling van de schadevergoeding moet een vergelijking worden gemaakt tussen de feitelijke situatie waarin de opdrachtgever nu verkeert, en de hypothetische situatie waarin de opdrachtgever zou verkeren als de eerste aannemer de overeenkomst onberispelijk was nagekomen. Door deze situaties met elkaar te vergelijken kwam het gerechtshof tot de conclusie dat de opdrachtgever uiteindelijk ruim € 50.000,- meer had uitgegeven dan hij had moeten betalen wanneer de oorspronkelijke aannemer zijn verplichtingen juist was nagekomen. De nieuwe aannemer was duurder en moest ook herstelwerkzaamheden uitvoeren. De aannemer werd daarom tot vergoeding van deze schade veroordeeld.

Daarnaast moest de aannemer een bedrag van ruim € 11.000,- betalen vanwege het feit dat het cafetaria later kon worden heropend. De opdrachtgever miste daarom winst over de periode dat hij later open kon. Deze inkomstenderving kwam ook voor vergoeding in aanmerking.

Conclusie

De aannemer die de oplevering van het werk dus op z’n beloop liet, moest uiteindelijk een bedrag van maar liefst ruim € 86.000,- aan de opdrachtgever betalen! De oorspronkelijke aanneemsom was veel lager. Zijn lakse houding kwam hem dus duur te staan.

Advies

Om dit soort discussies te voorkomen, is het van belang om vooraf heldere afspraken te maken. Is een overeengekomen termijn bijvoorbeeld direct fataal, of niet. Wanneer je als aannemer merkt dat termijnen niet haalbaar zijn, bespreek dit dan tijdig en vraag om termijnverlenging. Ook als opdrachtgever ben je gebaat bij heldere afspraken. In de hier besproken casus kreeg de opdrachtgever uiteindelijk nagenoeg al zijn extra kosten en schade vergoed, maar die kosten waren wel door hem voorgeschoten. De uitspraak van het gerechtshof kwam vier jaar na uitvoering van de werkzaamheden. Het is bovendien de vraag of de aannemer (nog) verhaal biedt.

Maartje van den Berg

Maartje van den Berg

Vragen?

Ik help graag bij vragen over de uitleg van aannemingsovereenkomsten of andere overeenkomsten. Wat zijn de verplichtingen, en wat te doen wanneer een van partijen de verplichtingen niet op juiste wijze nakomt?

Ook bij andere vragen over een aannemingsovereenkomst of op het gebied van bouwrecht, kunt u bij mij terecht. Ik help u graag uw juridische positie te bepalen en zo nodig daarover te procederen. Ik ben te bereiken via: Advocaten van Waerde in Amersfoort, telefoon 033 820 03 88 / 06 21 51 59 65 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl

Laatste blogartikelen
Call Now Button Bel voor advies