Kwalificatie van een huurovereenkomst

 in Huurrecht, Overeenkomstenrecht

Bij huur is het van belang om goed te kijken naar het object dat wordt gehuurd. De wet geeft namelijk verschillende regels voor verschillende soorten huurovereenkomsten. Zo is er sprake van huur wanneer tijdens een vakantie een fiets gehuurd wordt. Voor dergelijke huurovereenkomsten geldt veel contractsvrijheid tussen partijen. Het wordt anders wanneer het gaat om woningen of bedrijfsruimten. Daarvoor gelden veel dwingende wettelijke bepalingen. Voor bedrijfsruimte maakt het dan nog uit of het gaat om kantoorruimte, of winkelruimte en horeca. Dat onderscheid is niet altijd even makkelijk te maken. Er wordt geregeld geprocedeerd over de kwalificatie van een huurovereenkomst.

Feitelijke situatie bepalend

De naam die boven een contract staat, is niet bepalend. Het gaat om de feitelijke situatie. Wanneer boven een contract “gebruiksovereenkomst” staat, wil dat niet zeggen dat daarmee de wettelijke bepalingen van het huurrecht altijd omzeild kunnen worden.

Gebruiksovereenkomst

Wanneer er een zaak (dat kan dus een fiets, woning, bedrijfshal etc. zijn) ter beschikking wordt gesteld, waarvoor de andere partij een tegenprestatie voldoet, is er al snel sprake van huur. Ook al staat boven het contract “gebruiksovereenkomst”. Die tegenprestatie hoeft namelijk niet marktconform te zijn. Dus ook bij een hele lage huurprijs, is er dan sprake van huur. Wanneer er alleen een zuivere onkostenvergoeding wordt betaald, zal er mogelijk sprake zijn een gebruiksovereenkomst. Dan zijn de wettelijke bepalingen over huur niet van toepassing.

Gemengde huurovereenkomst

De vraag welke huurrechtregels van toepassing zijn, is lastig te maken wanneer er een gebouw met verschillende functies wordt verhuurd. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen wanneer een winkel met daarboven een woning wordt gehuurd. Er is dan sprake van een gemengde huurovereenkomst. Uitgangspunt is dan dat op de woning de huurrechtregels voor woningen van toepassing zijn en op de winkel de regels voor winkelruimte. De ruimtes worden dan dus gesplitst. Dit kan anders zijn wanneer de aard van het gehuurde feitelijke splitsing niet goed toelaat. Ook kan de bedoeling van partijen heel uitdrukkelijk gericht zijn op één overeenkomst.

Gemengde overeenkomst

Er is ook sprake van een gemengde overeenkomst, wanneer een overeenkomst elementen van twee soorten overeenkomsten heeft met verschillende regels. Dit kan het geval zijn bij een franchiseovereenkomst (gebruik van een formule en huur van het winkelpand), een zorgovereenkomst (verlenen van zorg en verhuur van een appartement) en een exploitatieovereenkomst (exploitatie van bijvoorbeeld een benzinestation en huur van het tankstation). De vraag is dan of die twee verschillende soorten regels naast elkaar kunnen bestaan. Deze vraag deed zich voor bij Kasteel Groeneveld in Baarn.

Exploitatie en huur van restaurant

Een cateraar had een overeenkomst van opdracht om de catering (voor officiële gelegenheden en personeelsfeesten) in het kasteel te verzorgen. Daarnaast betaalde hij een vergoeding voor het gebruik (huur) van het restaurantgedeelte dat voor het publiek toegankelijk was. De eigenaar van het kasteel had de cateringovereenkomst beëindigd. De exploitant beriep zich op huurbescherming en was van mening dat hij op grond van het huurrecht nog in het restaurantgedeelte kon blijven.

Splitsing

De rechter (uiteindelijke Hoge Raad) komt tot het oordeel dat er sprake is van een overeenkomst die zowel de kenmerken heeft van een overeenkomst van opdracht (catering) als van huur van bedrijfsruimte (restaurantgedeelte).

Vervolgens diende onderzocht te worden of de overeenkomst kon worden gesplitst in twee afzonderlijke overeenkomsten. De rechter komt tot de conclusie dat dat in dit geval niet mogelijk is. Huurbescherming laat zich niet verenigen met de vrijere mogelijkheden om een overeenkomst van opdracht (catering) op te zeggen.

Overheersing

Moet de overeenkomst dan beoordeeld worden aan de hand van het huurrecht? Dan zou de exploitant mogen blijven zitten omdat hij huurbescherming heeft. Of wordt de relatie bepaald door de overeenkomst van opdracht? Bij beëindiging van de cateringovereenkomst dient de exploitant dan dus te vertrekken.

Uiteindelijk wordt geoordeeld dat het verlenen van cateringdiensten centraal staat en overheerst. Daaraan is het huurelement (en de daarmee samenhangende huurbeschermingsbepalingen) ondergeschikt. De exploitant kon dus geen beroep doen op huurbescherming en mocht niet blijven zitten.

Kwalificatie huurovereenkomst

Het is niet altijd eenvoudig om te bepalen of, en zo ja welke huurrechtregels van toepassing zijn. Mocht u hierover vragen hebben, dan help ik u graag om een goede afweging te maken.

Recommended Posts