non-conformiteit
Wanneer je een woning koopt, moet die aan de koopovereenkomst voldoen. Wanneer dat niet het geval is, is er sprake van non-conformiteit. Er is dan sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. Dit heeft vergaande gevolgen. De verkoper is dan aansprakelijk voor schade. De koopovereenkomst kan dan ook (gedeeltelijk) worden ontbonden of vernietigd . In deze blog ga ik in op enige omstandigheden die een rol spelen bij de beoordeling of er sprake is van non-conformiteit. Meer specifiek ga ik in op de vraag of de aanwezigheid van Japanse duizendknoop non-conformiteit kan opleveren.
Japanse duizendknoop
Al eerder schreef ik een blog over een uitspraak van de rechter waarin de Japanse duizendknoop een rol speelde. Daar ging het over de aanwezigheid van Japanse duizendknoop op een bouwkavel. De Japanse duizendknoop is een zogenoemde invasieve exotische plant. De plant groeit snel, met diepe wortels. Die kunnen schade veroorzaken aan funderingen en de riolering van woningen. Het is niet eenvoudig om de plant te verwijderen. Dit plantje zorgt voor meer rechtspraak.
Onlangs heeft de rechtbank Midden-Nederland een uitspraak gedaan. In die zaak ontdekten de kopers van een woning enige maanden na levering van de woning dat de Japanse duizendknoop in de tuin aanwezig was. Zij stelden dat dit een gebrek was. De woning voldeed niet aan hetgeen zij mochten verwachten. Ze waren van mening dat er sprake was van non-conformiteit.
Non-conformiteit bij koopovereenkomst
Bepalend voor de vraag of een woning beantwoordt aan de koopovereenkomst, is wat partijen zijn overeengekomen. In de meeste gangbare koopovereenkomsten bij de koop van een woning staat dat de woning (met aan- en toebehoren) geschikt moet zijn voor normaal gebruik.
Normaal gebruik
Het begrip ‘normaal gebruik’ wordt uitgelegd aan de hand van wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent onder meer dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Deze regel over het normaal gebruik van de woning geldt ook voor de tuin. Niet elk gebrek aan de woning of tuin staat aan normaal gebruik van het verkochte als woning met aan- en toebehoren in de weg. Het gaat dan om de meer ernstige gebreken.
Japanse duizendknoop is geen non-conformiteit
De rechter heeft in de hier besproken zaak bepaald dat de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop geen dergelijk ernstig gebrek was. Daarvoor speelde mee dat was komen vast te staan dat de plant nog geen schade had aangericht aan de fundering en riolering van de woning.
De aanwezigheid van de Japanse duizendknoop kan daarom vergeleken worden met een rot raamkozijn. Dit is een gebrek aan de woning dat mogelijk niet kenbaar is ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, maar dit staat het normaal gebruik van de woning niet in de weg. Ook met een raamkozijn kan de koper de woning op een veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid gebruiken, al is het nodig om hier liever vroeger dan later wel wat aan te doen. Dat is voor de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop in de tuin niet anders.
Wanneer de Japanse duizendknoop al wel voor schade aan de fundering en de riolering had gezorgd, was de uitkomst van deze procedure mogelijk anders geweest. Het woongenot van de kopers was dan wellicht wel zo wezenlijk aangetast door de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop in de tuin, dat geen sprake meer kan zijn van normaal gebruik.
Mededelingsplicht
Een verkoper kan toch aansprakelijk zijn voor gebreken die het normaal gebruik niet belemmeren. Dat kan alleen wanneer de verkoper bekend was met het gebrek, maar dit niet aan de koper heeft laten weten. De verkoper heeft dan gezwegen, waar praten verplicht was. Hij heeft dan zijn mededelingsplicht geschonden. Maar wanneer een verkoper niet bekend is met een gebrek, kan hij ook niets mededelen.
In de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland had de verkoper de Japanse duizendknoop niet in de tuin geplant en ook weinig verstand van planten. De verkoper wist wel dat er een plant stond, maar niet welke plant. Hij had dus niets verzwegen en zijn mededelingsplicht niet geschonden.
Wederzijdse dwaling
Wanneer zowel verkoper als koper bij het sluiten niet wisten dat de Japanse duizendknoop in de tuin aanwezig was, hebben zij beiden daarover gedwaald. Er is dan sprake van wederzijdse dwaling. Dit kan leiden tot (gedeeltelijke) vernietiging van de koopovereenkomst. In de praktijk betekent dit dat de verkoper dan het nadeel van de koper moet vergoeden. Dit zijn bijvoorbeeld de kosten van verwijdering.
Voor een geslaagd beroep op wederzijdse dwaling moet vast komen te staan dat die onjuiste veronderstelling invloed heeft gehad op de koopovereenkomst. In dit geval de hoogte van de verkoopprijs. Dit is vaak lastig aan te tonen.
Ook in de hier besproken zaak is niet komen vast te staan dat kopers de woning voor een lager bedrag zouden hebben gekocht als zij wisten van de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop in de tuin. Er was sprake van een gekochte woning waar al het één en ander aan moest gebeuren, een zogenoemde ‘kluswoning’. Daardoor mag worden verondersteld dat kopers bij het doen van het bod rekening hebben gehouden met de mogelijkheid dat er herstelkosten nodig zouden zijn om de bij de koop nog onbekende gebreken te verhelpen.
Onrechtmatige daad
De kopers van de woning werden in de hier besproken zaak geconfronteerd met aanzienlijke verwijderingskosten voor de Japanse duizendknoop. Niet alleen in hun eigen belang is het noodzakelijk dat de plant verwijderd wordt, maar ook voor hun omgeving. Wanneer ze dat niet doen, dan kunnen ze mogelijk onrechtmatig jegens hun buren handelen. In een uitspraak eerder dit jaar heeft de rechtbank Rotterdam namelijk in een kort geding geoordeeld dat er onder omstandigheden sprake is van onrechtmatig handelen jegens andere omwonenden als de Japanse duizendknoop niet wordt verwijderd.
Het is namelijk mogelijk dat de plant doorgroeit naar de tuinen van buren, met alle mogelijke schade aan rioleringen en funderingen van dien.
Maartje van den Berg
Tot slot
De vraag of er sprake is van non-conformiteit bij de koop van een woning, is erg afhankelijk van de feiten en omstandigheden in een specifiek geval. Wanneer u zich afvraagt of er in uw geval sprake is van non-conformiteit, neem dan gerust contact op om uw vraag voor te leggen. Ik help u graag om de situatie te beoordelen. U kunt daarvoor contact opnemen met Advocaten van Waerde via telefoon 033 820 03 88 / 06 21 51 59 65 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.
