Mail
 in Bouwrecht, contractenrecht, Onroerend goedrecht
Oplevering

Oplevering

Bij een aannemingsovereenkomst is de oplevering van het werk een belangrijk ijkpunt. Het moment van oplevering bepaalt namelijk wanneer risico’s van de aannemer overgaan op de opdrachtgever. In de praktijk ontstaat er regelmatig discussie over het moment van oplevering. Ook zijn zowel opdrachtgevers als aannemers zich niet altijd bewust van de juridische consequenties van een oplevering. In deze blog zal ik daarom vijf belangrijke aandachtspunten rondom oplevering op een rij zetten.

1. Wanneer wordt werk als opgeleverd beschouwd?

Nadat de aannemer heeft aangegeven dat het werk gereed is om te worden opgeleverd, heeft de opdrachtgever de gelegenheid om het werk binnen een redelijke termijn te keuren. De opdrachtgever kan er voor kiezen om bij de keuring een bouwkundige aanwezig te laten zijn, maar dit is niet verplicht (maar wel aan te raden).  De opdrachtgever bepaalt vervolgens of het werk – al dan niet onder voorbehoud – wordt aanvaard, dan wel wordt geweigerd onder aanwijzing van de gebreken.

Wanneer zich uitsluitend kleine gebreken in het werk voordoen, is dat voor een opdrachtgever geen geldige reden om de oplevering te weigeren. Het gaat erom of de gebreken aan ingebruikneming in de weg staat. De oplevering mag dus wel worden geweigerd als een gebouw niet wind- en waterdicht is of niet voldoet aan de eisen van brandwerendheid.  Ook als het werk op essentiële punten niet overeenstemt met hetgeen is overeengekomen kan oplevering worden geweigerd.

Het aanvaarden van een werk is vormvrij en kan ook besloten liggen in een handeling van de opdrachtgever. Bijvoorbeeld als de opdrachtgever een bouwwerk reeds in gebruik heeft genomen of de eindfactuur van de aannemer volledig heeft betaald zonder over het werk te klagen.  Indien een opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt, kan er ook sprake zijn van stilzwijgende aanvaarding. Dit speelde bijvoorbeeld in een zaak bij de rechtbank Gelderland van 4 mei 2022. Daarbij kunnen bepalingen in algemene voorwaarden ook een rol spelen.

2. Zijn er andere vormen van oplevering mogelijk?

Het korte antwoord is nee. Bij bouwprojecten komt het voor dat er een “vooroplevering” of “voorschouw” wordt gehouden. Hoewel dergelijke vooropnames zinvol kunnen zijn om afspraken te maken over het herstel van reeds bekende gebreken hebben deze zelf geen juridische betekenis. Een werk wordt maar één keer opgeleverd en pas op dat moment komt het werk voor risico van de opdrachtgever (waarover hierna meer).

3. Tijdstip oplevering

Bij het sluiten van een aannemingsovereenkomst wordt meestal overeengekomen binnen welke termijn het werk wordt opgeleverd. Daarbij kan een verwachte opleverdatum of een uiterste oplevertermijn worden overeengekomen. In het eerste geval staat het de aannemer vrij om het werk later op te leveren dan aanvankelijk was ingeschat. In het tweede geval niet, omdat in dat geval sprake is van een fatale termijn in de zin van artikel 6:83 sub a BW.

In koop-/aannemingsovereenkomsten staat vaak dat het werk binnen een bepaald aantal werkbare werkdagen moet worden opgeleverd. Indien de aannemer daaraan niet voldoet, komt de aannemer direct in verzuim te verkeren. In dat geval kan de opdrachtgever vertragingsschade van de aannemer vorderen of aanspraak maken op een (gefixeerde) boete per dag dat de bouwtijd is overschreden. Mijn kantoorgenoot Maartje van den Berg heeft over dit onderwerp een blog geschreven.

4. Wat zijn de gevolgen van oplevering?

Na oplevering is het werk voor risico van de opdrachtgever. De opdrachtgever moet de aanneemsom in dat geval volledig betalen, ook al gaat het werk na de oplevering geheel teniet (bijvoorbeeld door brand). Een opdrachtgever doet er daarom verstandig aan om het werk vanaf de oplevering direct te verzekeren.

Op grond van artikel 7:758 lid 3 BW is de aannemer niet aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever tijdens de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Sinds de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) per 1 januari 2024 geldt bij de aanneming van bouwwerken echter dat de aannemer bij een particuliere opdrachtgever aansprakelijk blijft voor gebreken in het werk die aan de aannemer zijn toe te rekenen, ook al waren deze gebreken bij het moment van oplevering voor de opdrachtgever kenbaar. Deze bepaling is voor particuliere opdrachtgevers van dwingend recht. Wel dient de opdrachtgever daarover tijdig na de oplevering te klagen.

Sinds de Wkb is de aannemer in geval van de aanneming van een bouwwerk verplicht om een opleverdossier aan de opdrachtgever te verstrekken. Dit opleverdossier moet gegevens en bescheiden bevatten die volledig inzicht geven in de werkzaamheden die door de aannemer zijn uitgevoerd, alsmede op welke wijze het bouwwerk gebruikt en onderhouden moet worden.

5. Verborgen gebreken na oplevering

Indien het werk na oplevering gebreken vertoont waarvoor de aannemer aansprakelijk is (de zogenaamde verborgen gebreken) dient de aannemer door de opdrachtgever in de gelegenheid te worden gesteld om deze gebreken binnen een redelijke termijn weg te nemen. Daarbij is het aan de aannemer om de wijze van herstel te bepalen, zolang het herstel maar goed en deugdelijk wordt uitgevoerd. Indien de aannemer niet in de gelegenheid wordt gesteld om te herstellen, blijven de herstelkosten in beginsel voor rekening van de opdrachtgever. Die situatie deed zich voor in een zaak bij de rechtbank Noord-Holland van 14 september 2022.

Vragen?

Heeft u vragen op het gebied van oplevering? Neemt u dan gerust contact met mij op. Ook bij andere vragen over aannemingsovereenkomsten en bouwrecht kunt u contact met mij opnemen. Ik ben te bereiken via Advocaten van Waerde in Amersfoort, telefoon 033-8200388 / 06-34277260 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.

Laatste blogartikelen
Call Now Button Bel voor advies