Opzeggen van een huurovereenkomst: contract is contract, of toch niet?

 in Onroerend goedrecht, Huurrecht

Het huurrecht geeft voor zogenoemde middenstandsbedrijfsruimte/winkelruimte (artikel 7:290 BW-ruimte) speciale wettelijke regels over de mogelijkheden en vereisten om een huurovereenkomst te beëindigen. Voor een verhuurder gelden meer vormvereisten voor het opzeggen van een huurovereenkomst dan voor een huurder. Ook een huurder dient zich echter te houden aan de bepalingen zoals die volgen uit de wet en de huurovereenkomst. Dit geldt bijvoorbeeld voor de in acht te nemen opzegtermijn en het tijdstip waarop een huurovereenkomst kan worden opgezegd.

Huurovereenkomst winkelruimte

In een zaak die speelde bij de Rechtbank Noord-Nederland (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2017:4281) had een huurder winkelruimte gehuurd met ingang van 1 maart 2006. De huurperiode was oorspronkelijk aangegaan voor twee jaar. Deze is vervolgens met drie jaar verlengd, waarna de huurovereenkomst telkens met vijf jaar werd verlengd. De huurovereenkomst liep als gevolg van deze verlengingsbepaling tot in ieder geval 1 maart 2016. Er gold een opzegtermijn van 6 maanden. Er moest worden opgezegd bij aangetekende brief of deurwaardersexploot.

Opzeggen huurovereenkomst

Vanwege tegenvallende bedrijfsresultaten was de huurder genoodzaakt de huurovereenkomst te beëindigen. Hij kon het financieel niet meer bolwerken. Daarom stuurde hij op 18 juli 2013 een e-mail naar de verhuurder dat hij de huurovereenkomst per 31 augustus wilde opzeggen. Vervolgens stuurde de huurder nog een e-mail op 13 januari 2014 waarin de huur wordt opgezegd met ingang van 1 maart (zonder een jaartal te noemen).

Tweede huuropzegging

De verhuurder heeft de huuropzegging niet geaccepteerd. Partijen hebben vervolgens in 2014 en 2015 verder overleg met elkaar gehad waarbij de huurder gedurende een bepaalde periode een reductie van de huurprijs kreeg. De financiële situatie bij de huurder bleef echter verre van rooskleurig. Dit leidde er toe dat hij op 10 september 2015 een e-mail naar de verhuurder heeft gestuurd. Daarin geeft hij aan: “Voor alle zekerheid wil ik bij deze dus ook nog eens formeel de huurovereenkomst waarvan volgend jaar de termijn afloopt opzeggen.” De huurder heeft het pand vervolgens ook per 24 februari 2016 verlaten.

Verhuurder stemt niet in

De verhuurder stemde niet in met deze huuropzegging omdat een te korte opzegtermijn in acht was genomen. Een juiste huuropzegging had voor 1 september 2016 moeten geschieden. Verhuurder was van mening dat de huurovereenkomst nog doorliep en vorderde achterstallige en toekomstige huurpenningen.

De kantonrechter komt tot het volgende oordeel.

Conversie eerste huuropzegging

Een huuropzegging die niet tegen het juiste tijdstip is gedaan, kan onder omstandigheden worden omgezet in een huuropzegging tegen het juiste tijdstip (conversie). De huurder deed hier een beroep op: de huuropzegging van 13 januari 2014 moest worden opgevat als een opzegging per maart 2016.

Rechtszekerheid

Dit argument ging echter niet op. De huuropzegging die op 13 januari 2014 was gedaan, kon volgens de kantonrechter niet worden omgezet in een rechtsgeldige opzegging tegen 1 maart 2016. Uit deze opzegging kon de verhuurder namelijk niet afleiden dat de huurder een opzegging per maart 2016 bedoelde. De strekking van de contacten tussen partijen in die periode was veel meer beëindiging per maart 2014 te bewerkstelligen (waarvoor de opzegging dus veel te laat was gedaan). Gelet op de rechtszekerheid tussen partijen moet terughoudend met conversie worden omgegaan. Dit geldt zeker in een situatie waarin de huurder nog voldoende tijd had om een rechtsgeldige opzegging per 1 maart 2016 te doen.

Tweede huuropzegging

Maar dan zijn we er nog niet. De huurder had namelijk ook nog een huuropzegging op 10 september 2015 gedaan. Dit was een opzegging per e-mail en niet bij aangetekende brief of deurwaardersexploot. Hierover oordeelt de kantonrechter als volgt.

Vormvereiste

Wanneer blijkt dat de verhuurder de e-mail van 10 september 2015 met daarin het opzeggen van de huur heeft ontvangen, hoeft niet te worden vastgehouden aan de vormvereisten van deurwaardersexploot of aangetekende brief. Het gaat er dus om dat vaststaat dat de huuropzegging de verhuurder heeft bereikt. Dat was hier het geval. De verhuurder heeft niet weersproken dat hij de huuropzegging heeft ontvangen.

Maatstaven van redelijkheid en billijkheid

Dan is de volgende vraag die van belang is, of de huuropzegging tijdig is gedaan. Uit de diverse contacten en e-mails tussen partijen in de periode vanaf 2014, wist de verhuurder dat de huurder het pand wilde verlaten en niet wilde voortzetten. Een beroep op een overschrijding van een termijn  met slechts 10 dagen acht de kantonrechter in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Huurovereenkomst opgezegd?

De conclusie is dan dat de huurovereenkomst per 1 maart 2016 is beëindigd. De vordering van de verhuurder tot betaling van de huurpenningen wordt afgewezen.

De huurder komt hier dus goed weg. Ook al geeft de huurovereenkomst duidelijke regels over de termijn die in acht moet worden genomen bij het opzeggen van een huurovereenkomst, de huurder hoefde die in dit geval niet strikt na te leven. Waar de kantonrechter bij het beroep op conversie waarde hecht aan rechtszekerheid, acht de kantonrechter het beroep op termijnoverschrijding in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Deze beslissing is wel heel erg gebaseerd op de feiten en omstandigheden in dit geval. Uit deze uitspraak kan naar mijn idee geen algemene regel worden afgeleid.

Voorkom discussie

Om dergelijke discussies te voorkomen, is het dus raadzaam om de termijnen die volgen uit de huurovereenkomst of uit de wet op juiste wijze na te leven. Bij twijfel daarover is het raadzaam advies aan een deskundige te vragen. Ik help u graag.

Recommended Posts