Boete woning
Het aan- en verkopen van een woning is een spannende gebeurtenis en brengt de nodige risico’s met zich mee. Want als de koper of de verkoper een verplichting niet nakomt, kan dat ertoe leiden dat er een forse contractuele boete moet worden betaald. In NVM-modelcontracten is deze boete vastgesteld op 10% van de koopsom in het geval de koopovereenkomst wordt ontbonden en op 3 promille van de koopsom als alsnog nakoming wordt gevorderd.
In beginsel is deze boete volledig verschuldigd en hoeft door de partij die de boete opeist niet te worden aangetoond dat er daadwerkelijk schade is geleden. Dat was althans lange tijd de vaste lijn in de rechtspraak. Daarin lijkt in de recente rechtspraak echter verandering te komen.
In welke situaties is een contractuele boete verschuldigd?
Een contractuele boete is verschuldigd als de koper of de verkoper een verplichting uit de koopovereenkomst – ondanks in gebreke te zijn gesteld – niet nakomt. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om de situatie dat de koper niet tijdig een schriftelijke bankgarantie stelt of de waarborgsom niet tijdig betaalt. Verder kan het voorkomen dat een financieringsbehoud door de koper niet tijdig of niet goed gedocumenteerd wordt ingeroepen (zie in dat verband deze eerdere blog van mijn kantoorgenoot Maartje van den Berg) of dat de koper (of de verkoper) de overeengekomen leverdatum laat verstrijken.
Is een ingebrekestelling altijd vereist?
Ja, een ingebrekestelling is vereist om ervoor te zorgen dat de partij die niet nakomt in verzuim komt te verkeren. In de ingebrekestelling wordt de wanpresterende partij een redelijke termijn geboden – in NVM-modelcontracten is deze termijn 8 dagen – om de afspraak in de koopovereenkomst alsnog na te komen. Het is van belang dat de verzender van de ingebrekestelling kan aantonen dat deze daadwerkelijk door de geadresseerde is ontvangen. Vanaf dat moment gaat de gestelde termijn lopen.
Wat als de ingebrekestelling geen effect heeft?
Als de koper of de verkoper binnen de termijn in de ingebrekestelling diens verplichting wederom niet nakomt, komt deze in verzuim te verkeren. Vanaf dat moment kan een contractuele boete worden gevorderd. In de meeste gevallen wordt ervoor gekozen om de koopovereenkomst te ontbinden, in welk geval de partij die niet nakomt een boete van 10% van de koopsom verschuldigd is.
Is de contractuele boete volledig verschuldigd?
Voorheen was de vaste lijn in de rechtspraak dat een contractuele boete in beginsel volledig werd toegewezen. Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW kan matiging van de boete namelijk alleen aan de orde zijn als toewijzing daarvan in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Alleen in uitzonderingsgevallen werd de boete daarom gematigd. Verder gold lange tijd als uitgangspunt dat de daadwerkelijke schade niet aangetoond hoeft te worden, omdat de boete nu eenmaal contractueel is overeengekomen en gefixeerd is.
De laatste tijd lijkt hierin steeds meer verandering te komen. Vanwege de schaarsheid op de woningmarkt kwam het regelmatig voor dat de woning na ontbinding voor dezelfde (of een hogere prijs) aan een ander werd verkocht, waardoor de verkoper feitelijk geen schade leed. Met name in die situatie oordeelde de rechter dat het onrechtvaardig was om de boete volledig toe te wijzen. Deze ontwikkeling heeft er toe geleid dat rechters steeds meer belang zijn gaan hechten aan de onderbouwing van de schade. Het is daardoor steeds minder een vanzelfsprekendheid dat een contractuele boete volledig wordt toegewezen.
Enkele voorbeelden van uitspraken waarin de rechter de contactuele boete heeft gematigd vanwege een wanverhouding met de daadwerkelijk geleden schade zijn hier te vinden: ECLI:NL:RBOVE:2025:1509, ECLI:NL:RBDHA:2025:11117 en ECLI:NL:RBGEL:2025:5921.
Hoe zit het in mijn situatie?
Ramon Rila
Heeft u te maken met een (dreigende) contractuele boete bij de koop of verkoop van een woning? Neemt u dan gerust contact met mij op. Ook wanneer u andere vragen heeft op het gebied van vastgoedrecht, zoals verborgen gebreken in een woning of problemen bij de (ver)bouw van een woning kunt u contact met mij opnemen. Ik ben te bereiken via Advocaten van Waerde in Amersfoort, telefoon 033-8200388 / 06-34277260 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl.
