huurprijsvermindering
Wanneer je een woning of bedrijfspand huurt, mag je verwachten dat het gehuurde het huurgenot biedt zoals afgesproken in de huurovereenkomst. Als dit huurgenot wordt verminderd door een gebrek, biedt de wet de huurder verschillende mogelijkheden. Een belangrijke optie is het vorderen van huurprijsvermindering. In deze blog lees je wat huurprijsvermindering inhoudt en waar zowel huurders als verhuurders op moeten letten.
Wat is een gebrek volgens de wet?
Er is sprake van een gebrek als het gehuurde pand eigenschappen heeft die het huurgenot beperken ten opzichte van wat de huurder mocht verwachten bij het sluiten van de huurovereenkomst.
Wanneer er sprake is van verminderd huurgenot door gebreken, heeft een huurder een aantal rechten. Let op: als het verminderde huurgenot te wijten is aan de huurder zelf, bijvoorbeeld door slecht onderhoud of verkeerd gebruik, heeft hij die rechten niet.
In een eerdere blog ben ik uitgebreider ingegaan op de vraag wanneer er sprake is van een gebrek bij een huurovereenkomst waarvoor de verhuurder aansprakelijk is.
Rechten bij schending van huurgenot
Hieronder behandel ik de belangrijkste rechten van huurders bij een gebrek. Daarbij besteed ik extra aandacht aan het recht op huurprijsvermindering, aan de hand van een recente uitspraak.
Dwingend en regelend recht
Vooraf maak ik de volgende opmerking
-
Woonruimte: De rechten van huurders zijn dwingend recht; hier mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
-
Bedrijfsmatig onroerend goed: Hier kan wél van de wettelijke regeling worden afgeweken. Vaak is in commerciële huurovereenkomsten dan ook opgenomen dat huurders bijvoorbeeld geen recht hebben op huurprijsvermindering bij gebreken. Het is dus goed om na te gaan wat in de huurovereenkomst is afgesproken. Wanneer niet is afgeweken van de wettelijke regeling, heeft de huurder de hierna te bespreken rechten.
Verhuurder moet gebreken herstellen
De verhuurder is verplicht is verplicht om op verzoek van de huurder het gebrek te herstellen. Dit is anders wanneer dit onmogelijk is, of wanneer dit niet van de verhuurder kan worden verlangd. Hiervan zal niet snel sprake zijn. Een verhuurder die een pand jarenlang verwaarloost, kan zijn herstelverplichting niet ontlopen omdat de kosten inmiddels te hoog zijn opgelopen.
Kleine herstellingen komen doorgaans voor rekening van de huurder, conform het Besluit kleine herstellingen. Ook gebreken door nalatigheid van de huurder hoeft de verhuurder niet te verhelpen. Denk daarbij aan vernielingen die door de huurder zijn veroorzaakt.
Schadevergoeding door de verhuurder
Naast herstel kan de huurder in bepaalde gevallen een schadevergoeding eisen, maar dat kan alleen als:
-
het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan én aan de verhuurder is toe te rekenen;
-
het gebrek al bestond bij het sluiten van de overeenkomst én de verhuurder dit wist of had moeten weten;
-
de verhuurder onterecht heeft meegedeeld dat er geen gebreken waren.
Alleen het bestaan van een gebrek is dus niet voldoende om schadevergoeding te krijgen.
Huurprijsvermindering
Een huurder kan aanspraak maken op huurprijsvermindering die evenredig is aan het verlies van huurgenot. Belangrijk:
-
De huurder kan de huurprijs niet zelfstandig verlagen, maar moet dit via de rechter vorderen.
-
In onderling overleg kunnen huurder en verhuurder natuurlijk ook afspraken maken over een tijdelijke verlaging van de huur.
Tijdens de coronacrisis zijn er diverse procedures gevoerd (vooral door huurders van horecapanden) over huurprijsvermindering wegens lockdowns. In veel gevallen troffen partijen samen een regeling, zonder tussenkomst van de rechter. Zie hierover ook mijn blog: Huurkorting tijdens de lockdown.
De huurprijsvermindering gaat in op de dag waarop het gebrek is gemeld, of de dag waarop het gebrek bij de verhuurder bekend was. De huurprijsvermindering loopt door tot het moment van herstel.
Praktijkvoorbeeld: schimmelplekken en huurprijsvermindering
In een recente uitspraak van de rechtbank Gelderland (26 maart 2025) stond de vraag centraal of een huurder recht had op huurprijsvermindering wegens schimmel en optrekkend vocht.
- In een woning was volgens een huurder sprake van ernstige schimmelvorming. De huurder onderbouwde dit standpunt aan de hand van een verklaring van een deskundige die schimmelplekken en een hoge luchtvochtigheid constateerde. De exacte oorzaak van het vochtprobleem kon deze deskundige niet achterhalen.
- De verhuurder heeft vervolgens ook onderzoek gedaan. Dit onderzoek werd uitgevoerd op een moment dat de huurder de woning reeds had verlaten. Uit de onderzoeken van de verhuurder bleek echter niet van schimmel in de woning. De door de verhuurder geraadpleegde deskundigen kwamen tot het oordeel dat de eerdere vochtproblemen werden veroorzaakt door bewonersgedrag. De huurder had de woning onvoldoende verwarmd.
- De rechtbank oordeelde dat er géén sprake was van een gebrek: het probleem was aan de huurder zelf te wijten.
Conclusie: geen recht op huurprijsvermindering.
Geen huurprijsvermindering bij bewonersgedrag
Deze uitspraak benadrukt dat een verhuurder niet aansprakelijk is voor ieder gebrek. Indien het verminderd huurgenot wordt veroorzaakt door een omstandigheid die aan de huurder moet worden toegerekend, dan is er geen sprake van een gebrek. Er bestaat dan ook geen recht op huurprijsvermindering.
Maartje van den Berg
Hulp nodig bij huurprijsvermindering?
Of je nu huurder bent die huurprijsvermindering wil claimen, of verhuurder die geconfronteerd wordt met een verzoek: deskundig advies kan veel verschil maken. Wil je sparren over jouw rechten, plichten en kansen? Neem dan vrijblijvend contact met mij op. Samen bekijken we jouw positie en zorgen we voor een sterke aanpak.
Ook bij andere vragen over een huurovereenkomst of op het gebied van huurrecht, kun je bij mij terecht. Ik ben te bereiken via: Advocaten van Waerde in Amersfoort, telefoon 033 820 03 88 / 06 21 51 59 65 of e-mail info@advocaten-van-waerde.nl
