Huurcontract opstellen: waar moet je op letten?

 in Huurrecht

Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij (verhuurder) aan de andere partij (huurder) een zaak of gedeelte daarvan in gebruik geeft. De huurder verplicht zich tot een tegenprestatie. Je hebt huurovereenkomsten in alle soorten en maten. Zo is er sprake van huur wanneer je tijdelijk een auto huurt voor je vakantie. Ook is er sprake van huur wanneer je tijdens diezelfde vakantie een vakantiehuisje boekt. Voor verschillende huurobjecten, gelden verschillende wettelijke regels. Waar moet je op letten bij het opstellen van een huurcontract?

Wat wordt verhuurd?

De eerste vraag is wat er precies wordt verhuurd? Is dit een roerende zaak zoals een auto? In dat geval bestaat er veel vrijheid om afspraken te maken die passen bij de individuele situatie. Wanneer er sprake is van onroerend goed dat wordt verhuurd, is het oppassen. Is er sprake van kantoorruimte of van winkelruimte? Van een woning of een loods? Voor verschillende soorten onroerend goed, gelden verschillende regels. Voor verhuur van woonruimte en winkelruimte geeft de wet veel dwingende regels waarvan niet kan worden afgeweken. Die regels hebben onder andere te maken met de mogelijkheden om een huurovereenkomst op te zeggen.

Kwalificatie

Een goede beoordeling van de aard van het gehuurde is dus van belang. Die beoordeling is niet altijd eenvoudig te maken. Dit geldt zeker wanneer het huurobject meerdere functies heeft. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een woning boven een winkel. Of in de situatie dat er sprake is van de huur van een kledingwinkel met een franchiseformule. Welke regels gelden dan? De antwoorden op deze vragen zijn te vinden in mijn eerdere blog van 23 april 2018.

Tegenprestatie (huur)

Wanneer vaststaat wat er ter beschikking wordt gesteld aan de huurder, is het de vraag welke tegenprestatie de huurder daarvoor dient te voldoen. Ook daarbij is van belang om goed te beoordelen wat er wordt verhuurd. Voor woonruimte geeft de wet specifieke bepalingen ten aanzien van de hoogte van de huur en de mogelijkheden voor de huurder en verhuurder om die aan te laten passen. Ook voor winkelruimte zijn er specifieke bepalingen die aangeven wanneer een huurder én verhuurder aanpassing kunnen vragen van de huur. Dit kan na verloop van tijd indien de huur niet meer in overeenstemming is met vergelijkbare huurpanden. Hiermee kan bij het opstellen van een huurovereenkomst rekening worden gehouden.

Huur of gebruik

Ook een vergoeding in natura of een heel lage huur, is een tegenprestatie die maakt dat er sprake is van een huurovereenkomst en bijbehorende wettelijke bepalingen. Alleen als er een onkostenvergoeding wordt betaald, zal er mogelijk sprake zijn van een gebruiksovereenkomst en geen huur. Een voorbeeld waarin deze vraag speelde betrof het volgende geval.

Gebruiksovereenkomst

De gemeente Den Helder had een leegstaand kantoorgebouw. Voorheen was daar een postkantoor gevestigd. De gemeente had plannen voor de herontwikkeling van het gebied waar het kantoorgebouw stond, maar die waren nog niet voldoende concreet. In het kader van haar beleid om kunstenaars tijdelijk in leegstaande panden te huisvesten, werd een gebruiksovereenkomst met een kunstenaar gesloten. In de overeenkomst stond dat er geen vergoeding hoefde te worden betaald door de kunstenaar. Wel diende de kunstenaar regelmatig, minimaal 3 x per jaar, exposities te houden.

Voldoende bepaalbaar

De kort gedingrechter kwam tot het oordeel dat de verplichting tot het houden van exposities, is te beschouwen als een voldoende bepaalbare tegenprestatie. Dit betekende volgens de rechter dat er sprake was van een huurovereenkomst. De huurder kwam huurbescherming toe zodat de mogelijkheden voor de gemeente om de huur op te zeggen beperkt waren. Hoewel er wel wat op deze beoordeling is af te dingen en het een voorlopig oordeel van een rechter was, geeft het wel aan dat het van belang is om bij het opstellen van een overeenkomst rekening te houden met de aard en hoogte van de tegenprestatie.

Termijn

Wanneer je een huurtermijn opneemt in een overeenkomst, wil dat niet zeggen dat de huurovereenkomst ook na verloop van die tijd automatisch eindigt. Afhankelijk van de aard van het gehuurde en de huurtermijn die wordt afgesproken, gelden er verschillende regels voor mogelijkheden tot opzegging. Hiermee kan bij het opstellen van een huurcontract rekening worden gehouden. Op die manier kan wellicht worden voorkomen dat een verhuurder alleen kan opzeggen in het geval er sprake is van een in de wet geregelde opzeggingsgrond. Over mogelijke perikelen bij de opzegging van een huurovereenkomst, schreef ik eerder een blog op 14 december 2017.

Gebreken

Wanneer je een pand verhuurt dan moet je als verhuurder ervan bewust zijn dat gebreken aan het gehuurde in beginsel voor rekening van de verhuurder zijn. Aan de huurder wordt dan namelijk niet het huurgenot verschaft, dat hij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Het is echter mogelijk om de aansprakelijkheid voor gebreken te beperken. Dit moet dan wel overeengekomen zijn. Dit aspect is dus ook van belang bij het opstellen van een huurovereenkomst.

Huurcontract opstellen

Hiervoor heb ik een aantal belangrijke aandachtspunten genoemd die een rol spelen bij het opstellen van een huurovereenkomst. Deze aandachtspunten zijn niet uitputtend. Afhankelijk van de situatie is het van belang om afspraken op maat te maken. De Raad voor Onroerende Zaken heeft standaardmodellen opgesteld die in de praktijk veel worden gebruikt en een goede basis zijn. Het kan echter van belang zijn om de feitelijke situatie goed te beoordelen en daar waar mogelijk specifieke afspraken te maken. Ik help u daar graag bij.

 

De afbeelding is oorspronkelijk op Flickr geplaatst door FaceMePLS op https://flickr.com/photos/38891071@N00/41713794491.

Recommended Posts